別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 久留米 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -32 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　諸岡　賢一   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市御井旗崎２丁目１１０３番５５ ｢御井旗崎２－６－１２｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西4m市道 水道、下水 御井 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 御井駅北西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は認められないため、今後も現状維持で推移するものと予測する。生活利便性は比較的良 好であり、近年の周辺での浸水被害等はあるものの、地価水準は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地外緑部の住宅地域である。地域内は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、典型的な需要者は久 留米市内に通勤するサラリーマン等の第一次取得者である。当該地域は、市中心部からやや離れているが、駅やバス停 、商業施設等まで徒歩圏内にあり、交通利便性は比較的良好である。中心となる価格帯は、土地のみで、１，０００～ １，２００万円程度、新築の土地建物で総額３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住環境を重視した自用目的の取引が主であり、賃貸市場の成熟の程度は低い。取引事例比較法にかかる 取引事例は地域的特性もほぼ類似しており、上記市場の特性や市域での相対的地位等を考慮して適切に試算したもので あり、その精度は高い。本件では、市場性を反映し客観性をも有する比準価格を標準とし、昨今の市場動向等価格形成 要因の変動状況を考慮の上、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,700 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [122.9] [102.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の人口は微減傾向で推移している。 取引件数は新型コロナにかかる先行き不透明 感から波があり不安定である。 西鉄久留米駅を主とする市中心部からやや離 れているが生活利便性は比較的良好である。 地域要因に特段変動はなく、地価は横這い傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％