別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 久留米 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -31 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　諸岡　賢一   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市宮ノ陣４丁目４１３番２２ ｢宮ノ陣４－９－６｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 宮の陣 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 宮の陣駅　北東方 650m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特段変動はなく当分の間現状を維持すると予 測する。良好な住環境を有することから、地価水準は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮ノ陣地区を中心とした久留米市北部の住宅地域である。典型的な需要者は、久留米市内及び福岡市方 面に通勤するサラリーマン等の第一次取得者であるが、近年では他地域からの転入も散見されるようになっている。土 地需要については、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域に存しており、良好な居住環境を背景に堅調である 。地価についても上昇傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境を重視した自用目的の取引が主である。賃貸市場は形成されていないことから収益性を反映する収 益還元法は適用しない。取引事例比較法にかかる比準価格は、上記市場の特性や市域での相対的地位等を考慮して適切 に試算したものであり、その精度は高い。本件では、市場性を反映し客観性をも有する比準価格を標準とし、昨今の市 場動向等価格形成要因の変動状況を考慮の上、更に代表標準地との均衡も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 69,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の人口は微減傾向で推移している。 取引件数は新型コロナにかかる先行き不透明 感から波があり不安定である。 区画整然とした閑静な住宅地域である。居住 環境は良好であり、住宅地としての選好性は 高い。地価は緩やかな上昇基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％