別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 久留米 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -21 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　大塚　誠司   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市荘島町１４番２２ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 住宅のほかに店舗等 が見られる住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 久留米 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．０ｍ市道 交通 施設 久留米駅　南東方 900m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ久留米駅まで徒歩約１０分で、生活利便施設も徒歩圏内に所在していることから、今後も住宅需要は堅調に 推移し、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、久留米市中心部及びその周辺に位置する住宅地域が中心になるものと判断される。需要者は周辺 居住者（個人）や外部からの需要者も見込まれる。需要の中心としては１５０㎡程度の画地で土地総額１，２５０万円 前後である。ＪＲ久留米駅の徒歩圏内に位置し、生活利便性が高い住宅地域であることから、住宅需要は堅調に推移し ており、地価の上昇幅は前年より拡大した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、賃貸市場が未成熟な、戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どである。地 域格差が殆ど無く求められ、類似性が高い事例を重視する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び 代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、代表標準地から の検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,200 円／㎡ [105.5] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 83,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市全体の人口は約３０．３万人、過去 ５年間で僅かに減少している。 久留米市中心部に形成された、生活利便性が 高い住宅地域であり、住宅需要は堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％