別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久留米 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -11 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　吉田　博之   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市国分町字西原１５５８番５６ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南5.3m市道 水道、ガス、下水 西鉄久留米 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 西鉄久留米駅　南東方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地であり、当面は現状を維持するものと予測するが、周辺のミニ開発による建売住宅では、土地単価も 高く、今後は当地域の地価も、それらの影響を受けていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市郊外の戸建住宅を中心とした住宅地域の圏域。需要者の中心は、久留米市内又は福岡市に通勤 するエンドユーザーである個人が主である。低金利政策の後押し等を背景に、久留米市内の住宅需要は強含みで推移し てきた。コロナ禍により、一時減速したものの、依然住宅需要には底堅いものがある。需要の中心となる価格帯は、土 地８～１０百万円程度、新築住宅で２５～３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、主として快適性を重視した価格形成要因の影響を受ける住宅地域に存する。近隣にアパート等の貸家も存 するが、地主による節税目的等の土地利用の一形態に過ぎないため、収益還元法は非適用とした。よって、現実の市場 性を反映し、説得力のある比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、同一需給圏内の需給動向、単価と総額 との関連、更に昨年の価格からの変動状況等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,700 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [109.3] [100.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の人口は微減傾向だが、不動産需要 は、交通利便性に優る地域を中心に堅調。毎 年の水害による浸水地域の需要は、停滞気味 である。 地域要因に特段の変動は見られないが、周辺 地域におけるミニ開発も多く、住宅需要は堅 調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％