別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久留米 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -8 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中村　秀紀   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市草野町吉木字古町１２７７番１外 ②地積 　(㎡) 632   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 東5m市道 水道 善導寺 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       594 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は特にない。 街 路 東５ｍ市道 交通 施設 善導寺駅　南東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地であり、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市郊外のＪＲ久大本線沿線の農家住宅、一般住宅が混在する地域であり、需要者の中心は、旧来 からの地縁性を有する個人エンドユーザー等である。市内中心部から離れており、市街化調整区域内に存することから 、需要・供給ともに限定的で流動性は低く、地価の水準は弱含み状態が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地 ３００㎡程度で５００万円前後、新築住宅で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は農家住宅と一般住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価 格は、草野地区に取引事例が見当たらないため、やむを得ずＪＲ久大本線各駅の沿線の５事例より求めたものであるが 、そのうち規範性が高いと認められる４事例の価格の概ね中庸値を重視して決定しており、求められた価格は実勢を的 確に反映していると判断した。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市は福岡市の衛星都市で、福岡市の地 価上昇の影響を受けており、コロナ禍の影響 は明らかには認められない。 地域要因に特段の変動は見られない。今後も 概ね現状のまま推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％