別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久留米 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -6 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　岩城　雅俊   TEL.

鑑定評価額 8,220,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市山川神代１丁目４番２７ ｢山川神代１－４－１０－１｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に営業 所等も見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 御井 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 御井駅　北方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の既存住宅地域で価格形成要因の大きな変化も認められず、現状のまま推移すると予測する。 地価水準は浸水被害の影響により需要は停滞し、当面横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は久留米市郊外の住宅地の範囲。需要者の中心は久留米市内に通勤する一般所得層である。近隣地域は、国 道２１０号商業地域に比較的近く利便性が高いことから住宅地需要は堅調で、地価は緩やかな上昇基調にあったが、例 年の豪雨による浸水被害の影響等により需要の停滞が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地７～１０百万円程 度、新築の土地建物は総額２０～３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性の高い事例から導いた市場性を反映する規範性の高い試算値である。近隣地域は、収益物件が散見 されるものの、自己使用建物が支配的な戸建住宅地が中心で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用を断念した。 原価法は再調達原価の把握が困難なことから断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視し、代表標準 地との均衡に留意するとともに、昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,700 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [124.9] [100.0] 100 51,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍による土地需要の停滞から地価 上昇幅の縮小が認められたが、ワクチン接種 率の増加、感染者の減少等に伴い土地需要の 回復が伺える。 住宅地需要の回復を受けて地価は緩やかな上 昇基調にあったが、豪雨による浸水被害の影 響等により需要の停滞が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％