別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大牟田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 9-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　金山　哲也   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市大字手鎌字新川１０１２番 ②地積 　(㎡) 1,466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ1 小規模の配送センタ ー、工場等が混在す る地域 北10m市道 水道、下水 西鉄銀水 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 西鉄銀水駅西方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は配送センター、倉庫等が混在するほか未利用地も見られる地域で、今後とも現状維持で推移していく ものと予測される。地域経済の低迷を反映して、依然として市況は回復途上となっている。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大牟田市を含む県南地区で工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域並びに多用途混在エリアを含む圏域 である。需要者の中心は、当市に地縁的選好性を有する流通業者、工業系事業者が想定される。地域基幹産業の衰退、 不透明な先行きから、工場地需要は回復途上にあり地価は依然としてやや弱含みで推移している。市場の中心価格帯は 見出し難いが、土地の総額では１，０００万円台～２，０００万円台が多くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場における取引件数が極めて少なく、同一需給圏をやや広範囲に解釈したものであるが、市内外の類似地域等にて相 応の規範となる取引事例を収集しえた。一方、近隣地域周辺は自己使用の倉庫・工場等を主とする工業地域であること から、収益物件及び賃貸事例は少なく賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しえなかった。従って、本件では現実 市場生起の地価現象を反映した比準価格を採用し、公的価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化等の進行により、総じて不 動産市況は低迷しているが、更に新型コロナ 感染症拡大の影響も懸念されるところである 。 地域経済の衰退により、工業地については売 り物件、空きテナントが見られ需要は回復途 上にある。地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％