別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大牟田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 9-2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　出雲　重成   TEL.

鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市新港町６番１７外 ②地積 　(㎡) 23,295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 1:2 工場 大規模工場等が建ち 並ぶ臨海工業地域 南東16m道路 水道 大牟田 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   900 ｍ、西   500 ｍ、南   600 ｍ、北   900 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 210.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １６ｍ道路 交通 施設 大牟田駅南西方 3.8km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が多い臨海工業地域である。工業生産が持ち直しの傾向にあるほか、有明海沿岸道路等周辺道路の整 備に伴い、交通利便性の向上により地価は現状を維持しつつ推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大牟田市及び周辺市等の大規模工場地を中心とする工業地帯である。需要者は殆どが資本力のある工業関 係事業者である。地域経済も基幹産業であった石炭産業の消滅、企業再編に伴う統廃合等により業務用地需要は弱含み の状況が続いていたが、三池港を拠点とする当該工業地域の物流環境は年々向上している。市場での需要の中心となる 価格帯は規模や立地条件によって取引価格はそれぞれ異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の大規模工場が大半の工業地域であり、工場の賃貸市場が成熟していないため収益還元法の適用は困難であった。 対象地と類似の事例は少ないが、工業系事例を広域的に収集し、適切な補修正を行なって比準価格を求めたが市場の実 勢価格を反映した価格も求められたものである。よって比準価格を中心に、大牟田市内における工業地の公示地・基準 地との均衡及び地価変動の推移等を十分考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,910 円／㎡ [100.8] 100 100 [ 97.0] 100 [159.6] [100.0] 100 5,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ネット通販の浸透や上向き基調の設備投資等 を背景とする総貨物量増加から、物流拠点へ の需要は高まっている。 隣接する三池港は、国際コンテナ定期航路が 就航しているほか、有明海沿岸道路・三池港 ＩＣにも近接しているが大規模工業地の需要 は横這いである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +38.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％