別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大牟田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 9-1 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　耕二   TEL.

鑑定評価額 51,100,000 円  １㎡当たりの価格 8,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市北磯町６番２外 ②地積 　(㎡) 5,712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 大規模化学工場が多 い臨海工業地域 北西8m市道 水道 新栄町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西 1,000 ｍ、南    50 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近い臨海部の工業地 域。大規模工場を主に中規模 工場も混在する地域である。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 新栄町駅西方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内にあった中規模程度の空地もほとんど無くなり熟成度が高まっている。有明海沿岸道路のＩＣにも近 く交通利便性にも優る。工業地域として今後とも堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大牟田市及びその周辺市の広域的圏域。需要者は工場事業者である。当市は炭鉱閉山を経て地域経済 は長らく停滞していたが、近年の経済情勢や有明海沿岸道路のＩＣも近くにあること等を反映して回復の兆しが出てき ている。当該近隣では、以前あった空地も漸次工場用地として利用されて、熟成度が高まってきた。取り引きされる規 模、業種もまちまちであり、また取引件数も僅少で、市場の中心価格帯を見いだすことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格 が得られた。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟のため求められなかった。よって、比準価格を標準に、周辺標準地 、基準地等との均衡、当市における新型コロナの影響等の市場動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,910 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市地域経済への景気回復の影響は遅いもの の、当市工業センサス、企業進出状況、工場 用地開発状況等を概観すれば、緩やかな回復 傾向にある。 中心部に近い臨海工業地域で、空地も利用が 進み工業地としての熟成度の高まり、ＩＣへ の接近性等を反映し、地価は若干の上昇を示 している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％