別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大牟田 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -14 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　淺川　博範   TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市浪花町１２８番１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西6.2m市道 水道、ガス、下水 大牟田 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６．２ｍ市道 交通 施設 大牟田駅南西方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 老朽化した建物が多い戸建住宅地域で、建替等も散見される。有明海沿岸道路・三池港ＩＣの近くに位置してい ることから、周辺の住宅需要は底堅いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大牟田市南部を中心とする戸建住宅地域で、主な需要者は地縁性を有する地元個人であるため、同一需給 圏外からの転入は少ない。みなと産業団地に近接し、有明海沿岸道路や県道との連続性が良く市街地にも概ね近い。老 朽建物が密集する住宅地域であるが、建替等も進展しており、土地需要は底値感を反映して底堅い。なお、取引の中心 となる価格帯は、２００㎡程度の土地で３５０万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目したものであり、近隣地域と代替・競争関係にある類似地域に存する取引事例を基に 適正に補修正を行った実証的な価格である。当該地域は、自用の持家主体の戸建住宅地域であり、アパート等は見られ ず、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法が適用できなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [104.9] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍であるが、経済活動が再開され、株 価は堅調で不動産需要も安定している。人口 は減少傾向であり、土地需要は二極化傾向に ある。 地域要因に変動は無い。建替等が土地需要に 影響を及ぼしている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％