別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大牟田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -11 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市大字歴木字平野山１８０７番５９７ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い郊外の既成住宅地 域 西4.6m市道 水道 新栄町 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 新栄町駅南東方 4.3km 法令 規制 １中専 (60,150) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の林地地域に近接する従来からの戸建住宅地域であり、格別の変動要因もないことから当面の間は現状を維 持すると予測する。地域内の不動産需要は限定的で、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大牟田市南部に位置する住宅地域で、需要者の中心は、当該エリアに地縁を有する個人である。住宅地 の需給に対する新型コロナウイルス感染症の影響はそれほどみられないものの、大牟田市における人口の減少傾向など もあって、大牟田市郊外部での住宅地並びに戸建物件に対する需要は弱含みの状況が続いている。需要の中心となる価 格帯については、土地建物一体で２，０００万円台程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己所有の戸建住宅に特化した郊外の既成住宅地域で、賃貸住宅等はほとんどみられず、賃料水準の把握 が困難なため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域であり、 取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格 を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [116.2] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大牟田市では人口減少並びに高齢化の傾向が 進んでいる。大牟田市郊外部の住宅地の需要 及び地価は、全般的には弱含みの傾向が続い ている。 価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない ものの、市内での人口減少等の影響から、近 隣地域の土地への需要は低く、地価は下落基 調が続いている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％