別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大牟田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　道和   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市大字倉永字火渡３３４１番１外 ②地積 　(㎡) 558   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｓ2 一般住宅のほか空地 も点在する住宅地域 南西5.5m市道 水道 西鉄渡瀬 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 西鉄渡瀬駅南方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、特段の変動要因は見られない。住宅地需要は未だ 活発とは言えず、地価水準は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大牟田市の住宅地域のうち、郊外に位置する住宅地域である。主な需要者は市内の居住者と見られる。人 口の減少、市域における景気回復の遅れ、所得の伸び悩み等により既存の住宅地に対する需要は弱含み傾向にある。需 要の中心は、土地５５０㎡前後で１，０００万円強、新築の戸建物件であれば２，５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の住宅地域では自己使用目的の取引が一般的であることから、賃貸市場が未成熟につき収益価格を試算することが できなかった。比準価格は周辺の類似地域の事例を採用して適切に行われており、説得力を有する。よって代表標準地 価格との検討の結果を踏まえ、戸建住宅地としての快適性や利便性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [119.0] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 徐々に緩和されつつあり持ち直しの動きがみ られる。都心部を中心に不動産市況は改善傾 向にある。 市域中心部への利便性が劣り、人口減少等の 影響を受けて、戸建住宅需要は減退を続けて おり、地価は依然として下落傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％