鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｃ -719	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商 (90,300)
b	早良４Ｋ -5	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	福岡南４Ｋ -803	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	福岡西３Ｃ -208	福岡市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 355,164	100 [ 130.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,038	100 [ 99.0]	285,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	294,000
b	(　 ) 213,858	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	218,349	100 [ 72.9]	299,519		309,000
c	(　 ) 359,778	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	382,444	100 [ 126.5]	302,327		311,000
d	(　 ) 321,070	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,324	100 [ 119.9]	291,346		300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 306,000 円／㎡]

福岡早良 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,343,788	5,068,840	14,274,948	11,063,000	3,211,948	（　0.9556） 3,069,338	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	76,733,450 円　　　　（　 233,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＲＣ7	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	329 ㎡	23.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～７階住戸各階２戸（１戸約６３㎡２ＬＤＫを想定　住戸戸数１２戸）

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

同様の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～	駐車場	40.00

1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	2,500	187,500	6.0	1,125,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	140.00	95.0	133.00	1,600	212,800	2.0	425,600
							1.0	212,800
4～ 7	住宅	140.00	95.0	133.00	1,650	219,450	2.0	438,900
							1.0	219,450
～

計		980.00	89.1	873.00		1,490,900		3,731,800
								1,303,400

⑨年額支払賃料	1,490,900 円　×　12ヶ月　＝　 17,890,800 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 873.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,047,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,938,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 791,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,987,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,731,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,303,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 320,699 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,343,788 円　　　　（　 58,796 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｋ（賃）　　　　-909	1,842 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,843	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,637 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良４Ｋ（賃）　　　　-910	1,346 ( 1,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	1,320
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	925,000 円	185,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,977,840 円	19,778,400　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 223,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,068,840 円　（　　　　　　 15,407 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,063,000 円（　　　　　 33,626 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,343,788 円
②総費用	5,068,840 円
③純収益　①－②	14,274,948 円
④建物等に帰属する純収益	11,063,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,211,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,069,338 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,329 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,733,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡早良 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 5-3

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　淺川　博範

TEL.

鑑定評価額

98,700,000 円

１㎡当たりの価格

300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区荒江２丁目２５９番外｢荒江２－１２－１｣				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	台形 1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ8	店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	北西20m国道、東側道	水道、ガス、下水	別府 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

別府駅南西方

1.3km

法令

規制

近商
(100,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、幹線国道沿いに店舗兼共同住宅地等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状の特性が継続するもの
と予想する。賃貸・分譲マンション用地の需要は強いため、今後も地価上昇が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、早良区を中心とする市内幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、県内外の不
動産開発業者、個人投資家等が考えられる。同一需給圏内では、店舗用地の取引が少なく、入札案件では、高額で落札
される場合も見られる。需要の中心となる価格帯は、画地規模や企業規模、取得後の想定用途により様々であるが、４
００㎡で土地価格１～１．５億円程度になるものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象地と類似性を有する取引事例により比準した実証的な価格である。近隣地域は市内主要幹線道路沿い
に位置し、交通利便性の高い商業地であるが、収益性に基づき素地の投資採算性を判断した場合、土地取得価格と比し
て賃料水準は低迷し、素地取得は困難となる可能性が高い。よって、本件では、高い説得力を有する比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍であるが、経済活動が再開され、株
価は堅調で不動産需要も安定している。人口
は増加傾向であり、当区全体の土地需要は堅
調である。

地域要因に変動はない。幹線道路沿いの生活
利便性の高い地域であり、店舗兼の共同住宅
用地需要も強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｋ -410	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	南東17.5m市道、北西6m、二方路		１住居高度地区2種20m (80,249)
b	福岡西３Ｃ -208	福岡市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡西４Ｋ -303	福岡市西区		更地	（　）	不整形	南24m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	早良３Ｃ -719	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 390,620	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	411,582	100 [ 120.0]	342,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 321,070	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,324	100 [ 112.4]	310,786		320,000
c	(　 ) 423,464	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	452,847	100 [ 137.8]	328,626		338,000
d	(　 ) 355,164	100 [ 130.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,038	100 [ 95.0]	297,935		307,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	買進み	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

福岡早良 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,585,873	3,943,458	14,642,415	11,481,600	3,160,815	（　0.9556） 3,020,475	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	75,511,875 円　　　　（　 230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＲＣ7	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	329 ㎡	23.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗で、２～７階は、２ＬＤＫタイプの住戸を想定。

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

この規模の中高層建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	40.00

1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	2,470	185,250	6.0	1,111,500
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	140.00	95.0	133.00	1,660	220,780	2.0	441,560
							1.0	220,780
3～ 7	共同住宅	140.00	95.0	133.00	1,660	220,780	2.0	441,560
							1.0	220,780
～

計		980.00	89.1	873.00		1,509,930		3,760,860
								1,324,680

⑨年額支払賃料	1,509,930 円　×　12ヶ月　＝　 18,119,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 873.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,119,160 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 759,326 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,223,834 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,760,860 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,104 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,324,680 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 325,935 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,585,873 円　　　　（　 56,492 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｋ（賃）　　　　-909	1,842 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,939	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,698 円/㎡　月額支払賃料（　 1,660 円/㎡）　基準階 2 F B
b	早良４Ｋ（賃）　　　　-910	1,346 ( 1,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,417
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	768,000 円	192,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	949,158 円	18,983,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,943,458 円　（　　　　　　 11,986 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,481,600 円（　　　　　 34,898 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,585,873 円
②総費用	3,943,458 円
③純収益　①－②	14,642,415 円
④建物等に帰属する純収益	11,481,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,160,815 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,020,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,181 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,511,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,000 円／㎡）