鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｃ -815	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北23m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡城南３Ｃ -310	福岡市城南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	福岡城南３Ｃ -312	福岡市城南区		更地	（　）	不整形	東26m市道、北西4m、二方路		商業 (90,400)
d	福岡南４Ｋ -1402	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西22m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 930,810	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,021,099	100 [ 100.0]	1,021,099	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 518,542	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	559,507	100 [ 75.5]	741,069		741,000
c	(　 ) 575,936	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	654,840	100 [ 93.1]	703,373		703,000
d	(　 ) 670,112	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	706,298	100 [ 105.0]	672,665		673,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 706,000 円／㎡]

福岡早良 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価を把握することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,718,762	15,726,220	42,992,542	29,840,200	13,152,342	（　0.9135） 12,014,664	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	300,366,600 円　　　　（　 588,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.00	ＲＣ13	2,705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	511 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～１３階：共同住宅

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

共用階段等が容積率不参入の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	260.00	20.0	52.00	3,500	182,000	6.0	1,092,000
							0.0	0
2～12	住宅	210.00	75.0	157.50	2,400	378,000	2.0	756,000
							1.0	378,000
13～13	住宅	135.00	80.0	108.00	2,500	270,000	2.0	540,000
							1.0	270,000
～

～

計		2,705.00	70.0	1,892.50		4,610,000		9,948,000
								4,428,000

⑨年額支払賃料	4,610,000 円　×　12ヶ月　＝　 55,320,000 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,892.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,271,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,591,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,397,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,533,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,948,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 95,501 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,428,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,089,501 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,718,762 円　　　　（　 114,910 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-705	2,699 ( 2,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,646	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,455 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良４Ｋ（賃）　　　　-1	2,269 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,315
c	早良４Ｋ（賃）　　　　-1004	2,525 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,577

福岡早良 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,495,000 円	499,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,191,720 円	59,931,000　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 800,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,241,500 円	499,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,726,220 円　（　　　　　　 30,775 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9135

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	499,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 2,705.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,840,200 円（　　　　　 58,396 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,718,762 円
②総費用	15,726,220 円
③純収益　①－②	42,992,542 円
④建物等に帰属する純収益	29,840,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,152,342 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,014,664 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,366,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 588,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡早良 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 5-2

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　福山　道和

TEL.

鑑定評価額

352,000,000 円

１㎡当たりの価格

688,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区高取１丁目２９番３外｢高取１－１－４２｣				②地積　(㎡)	511 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ6	店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域	北25m市道	水道、ガス、下水	藤崎 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

藤崎駅東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は商店街背後の幹線道路沿いの商業地域とし
て、今後とも地価は堅調に推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 690,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 476,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は早良区のほか、中央区、博多区の繁華性等が類似する商業地域である。典型的な需要者は、店舗用地等を
要する企業や店舗付マンション建設を目的とした不動産事業者等である。早良区の住宅地の人気は高く、商業地の背後
人口の増加傾向が続き、地価は堅調な動きを示している。取引価格帯は幅があり、物件の規模にもよるが土地価格３億
円前後が中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は幹線道路沿いの商業地であり、店舗付共同住宅等が多く見られる。収益価格は、各種設定が現実の賃貸市場
を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、繁華性等が比較的類
似した商業地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量
の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    615,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が
徐々に緩和されつつあり持ち直しの動きがみ
られる。都心部を中心に不動産市況は改善傾
向にある。

早良区の中心商業地に近い幹線道路沿いの商
業地域である。背後地の住宅地の地価上昇と
相まって商業地の地価も上昇傾向にある。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３Ｃ -304	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	南22m国道、南東4.8m、北西4.6m、三方路		近商 (100,300)
b	福岡博多４Ｋ -1104	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西25m県道、南東7m、二方路		商業 (100,400)
c	福岡城南３Ｃ -312	福岡市城南区		更地	（　）	不整形	東26m市道、北西4m、二方路		商業 (90,400)
d	福岡博多４Ｋ -212	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西15m市道、北西4.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 636,943	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	796,179	100 [ 114.9]	692,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	693,000
b	(　 ) 672,663	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	703,357	100 [ 102.0]	689,566		690,000
c	(　 ) 575,936	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	654,840	100 [ 95.0]	689,305		689,000
d	(　 ) 616,047	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	636,582	100 [ 92.0]	691,937		692,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 690,000 円／㎡]

福岡早良 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価を把握することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,873,507	15,391,668	40,481,839	29,840,200	10,641,639	（　0.9135） 9,721,137	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	243,028,425 円　　　　（　 476,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.00	ＲＣ13	2,705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	511 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～１３階：共同住宅

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

共用階段等の容積率不算入を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	260.00	20.0	52.00	3,500	182,000	6.0	1,092,000
							0.0	0
2～12	住宅	210.00	75.0	157.50	2,270	357,525	2.0	715,050
							1.0	357,525
13～13	住宅	135.00	80.0	108.00	2,350	253,800	2.0	507,600
							1.0	253,800
～

～

計		2,705.00	70.0	1,892.50		4,368,575		9,465,150
								4,186,575

⑨年額支払賃料	4,368,575 円　×　12ヶ月　＝　 52,422,900 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,892.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,271,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,693,900 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,281,356 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,752,544 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,465,150 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,865 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,186,575 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,030,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,873,507 円　　　　（　 109,342 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-1003	2,360 ( 2,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,322 円/㎡　月額支払賃料（　 2,270 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-304	2,219 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,287
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,495,000 円	499,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,844,068 円	57,033,900　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 813,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,241,500 円	499,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,391,668 円　（　　　　　　 30,121 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9135

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	499,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 2,705.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,840,200 円（　　　　　 58,396 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,873,507 円
②総費用	15,391,668 円
③純収益　①－②	40,481,839 円
④建物等に帰属する純収益	29,840,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,641,639 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,721,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,024 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 243,028,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 476,000 円／㎡）