別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡早良 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -44 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区田村３丁目８８７番５外 ｢田村３－７－６｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅とアパート 等が混在する住宅地 域 西6.6m市道 水道、下水 次郎丸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．６ｍ市道 交通 施設 次郎丸駅南方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や低層共同住宅等が混在する地域である。最寄駅からやや距離を有するものの、郊外の戸建住宅の需要 は高まりつつあり、今後は住宅地として、より成熟していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄七隈線沿線及びその周辺に存する住宅地域である。主たる需要者は、戸建住宅の取得を目的とす るサラリーマン世帯が中心である。当該地域は、最寄駅からやや距離があり、交通利便性が若干劣るため、価格水準は 同区内中部においてやや低位である。しかし、近年の地下鉄沿線住宅地の地価上昇に伴い、相対的に割安感がある当該 地域の土地取得需要も高まり、地価は緩やかに上昇している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断 念し、取引事例比較法による試算を行った。本件評価にあたっては、多数の取引事例より客観的かつ実証的な比準価格 が求められた。以上より、取引事例比較法による比準価格に基づき、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,900 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 86,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区は、人口・世帯数ともに増加傾向にあ り、地下鉄空港線及び七隈線沿線を中心に不 動産の取得需要は堅調である。 平坦な土地に戸建住宅や低層共同住宅が存す る住宅地域。交通利便性はやや劣るが、相対 的に割安な同地域の選好性も高まり、地価は 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％