別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡早良 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -37 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 9,390,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区大字脇山字野田２３５番１外 ②地積 　(㎡) 598   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 東4m市道 下水 野芥 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 野芥駅南東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は早良区郊外の農家集落地域である。大きな地域要因の変化は見られず、今後も概ね現況程度で推移し ていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区南部郊外の農家集落地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心となる。土 地の価格水準は、農家集落地域という地域的特性から、取引形態や画地規模等は様々であり、中心価格帯を見出すこと は難しい。早良区の市街化調整区域に存する土地の取得需要は弱いが、周辺の地価上昇の影響もあり、地価の下落まで には至っていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、早良区郊外の市街化調整区域内に存する農家住宅地であり、アパート等の利用は無く、賃貸市場が存しな い地域である。そのため、評価に当たっては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による試算を行った。なお 、本件では、多数の取引事例を採用し客観的かつ実証的な比準価格が求められた。以上より、取引事例比較法による比 準価格に基づき、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区は、地下鉄空港線及び七隈線沿線を中 心に不動産の取得需要は堅調であるが、交通 利便性が劣る地域については、取得需要は相 対的に弱い。 市街化調整区域内の農家集落であり、外部か らの転入は少ないものの、周辺地価の上昇の 影響を受け、地価は横ばい程度で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％