鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｃ -1212	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	南東7.8m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
b	早良３Ｃ -210	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
c	早良４Ｋ -1006	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.3m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,150)
d	早良４Ｋ -410	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	南東17.5m市道、北西6m、二方路		１住居高度地区2種20m (80,249)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,845	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,163	100 [ 108.4]	336,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 440,634	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,972	100 [ 137.3]	329,914		330,000
c	(　 ) 300,156	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,962	100 [ 102.1]	304,566		305,000
d	(　 ) 390,620	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	411,582	100 [ 124.0]	331,921		332,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 332,000 円／㎡]

福岡早良 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,468,072	5,242,523	16,225,549	10,874,400	5,351,149	（　0.9564） 5,117,839	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	131,226,641 円　　　　（　 236,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	206.00	ＲＣ5	1,021.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	555 ㎡	28.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一部屋当たり、６０㎡程度の２ＬＤＫを想定

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

ＲＣ造共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住居	206.00	85.0	175.10	1,760	308,176	1.0	308,176
							2.0	616,352
2～ 3	住居	200.00	90.0	180.00	1,790	322,200	1.0	322,200
							2.0	644,400
4～ 5	住居	200.00	90.0	180.00	1,810	325,800	1.0	325,800
							2.0	651,600
塔屋～		15.00

～

計		1,021.00	87.7	895.10		1,604,176		1,604,176
								3,208,352

⑨年額支払賃料	1,604,176 円　×　12ヶ月　＝　 19,250,112 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 895.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,074,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,324,232 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 860,969 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,663,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,604,176 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,208,352 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 789,409 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,468,072 円　　　　（　 38,681 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｋ（賃）　　　　-1107	1,748 ( 1,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,897	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,868 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良４Ｋ（賃）　　　　-1108	1,734 ( 1,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,825
c	早良３Ｋ（賃）　　　　-904	1,823 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,828

福岡早良 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	736,000 円	184,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,152,423 円	21,524,232　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 422,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,564,000 円	184,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,242,523 円　（　　　　　　 9,446 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,021.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,874,400 円（　　　　　 19,594 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,468,072 円
②総費用	5,242,523 円
③純収益　①－②	16,225,549 円
④建物等に帰属する純収益	10,874,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,351,149 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,117,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,221 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,226,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 236,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡早良 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -32

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　中園　二郎

TEL.

鑑定評価額

180,000,000 円

１㎡当たりの価格

324,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区昭代１丁目１０７番｢昭代１－５－５｣				②地積　(㎡)	555 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1.5:1	共同住宅ＲＣ5	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	西新 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 90 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

西新駅南方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は戸建住宅や中低層の共同住宅が混在する住宅地域で、利便性と快適性を兼ね備え、今後も良好な住環
境を維持するものと予測する。依然として高値取引も見られ、地価は上昇傾向を維持するものと考える。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 326,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄空港線「西新」駅南部の住宅地域一帯。需要の中心は福岡市及びその周辺や同一需給圏外からの１
次取得者のほか、地場・大手の不動産・開発業者などが支配的。利便性・快適性に優れ、かつ学校区も人気のある市内
でも上品等の住宅地区の地位を維持しており、高値取引も多く需要は旺盛。中心価格帯は幅があるが、土地は戸建で３
，５００～４，５００万円程度、マンション用地なら１億円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸建物も多く、収益性に着目した行動が見られ、かつ指定容積率が２００％で投資対象としての競争力を有するもの
の、適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が低い。よって、本件では実証的価格
である比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を加え、更には戸建住宅や賃貸市場の推移
に加え、マンション市場の動向等をも勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡早良 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 386,000 円／㎡

[109.6]
100

100
[100.0]

100
[132.3]

[100.0]
100

320,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    302,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

早良区は人口・世帯数とも増加、土地取引件
数も前年に比べ増加傾向、住宅着工戸数も特
に貸家・分譲が増加している。

市内でも人気のエリアとして定着しており、
取引は相対的に少ないものの、出物があれば
滞留期間が短期で成約する傾向は継続してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｃ -1318	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	早良３Ｃ -210	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
c	早良４Ｋ -412	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
d	早良４Ｋ -1006	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.3m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,985	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	192,783	100 [ 59.4]	324,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	325,000
b	(　 ) 440,634	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,972	100 [ 139.1]	325,645		326,000
c	(　 ) 426,708	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	426,708	100 [ 127.2]	335,462		335,000
d	(　 ) 300,156	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,962	100 [ 96.8]	321,242		321,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

福岡早良 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,156,987	5,424,690	16,732,297	11,347,200	5,385,097	（　0.9564） 5,150,307	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	132,059,154 円　　　　（　 238,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	206.00	ＲＣ5	1,021.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	555 ㎡	28.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、各階３戸、平均専用面積約６０㎡

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

ＲＣ造共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住居	206.00	85.0	175.10	1,820	318,682	1.0	318,682
							2.0	637,364
2～ 3	住居	200.00	90.0	180.00	1,850	333,000	1.0	333,000
							2.0	666,000
4～ 5	住居	200.00	90.0	180.00	1,880	338,400	1.0	338,400
							2.0	676,800
塔屋～		15.00

～

計		1,021.00	87.7	895.10		1,661,482		1,661,482
								3,322,964

⑨年額支払賃料	1,661,482 円　×　12ヶ月　＝　 19,937,784 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 895.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,074,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,011,904 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 888,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,323,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,661,482 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,950 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,322,964 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 817,609 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,156,987 円　　　　（　 39,922 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｋ（賃）　　　　-404	1,240 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,730	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,931 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良４Ｋ（賃）　　　　-405	1,878 ( 1,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,977
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	768,000 円	192,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,221,190 円	22,211,904　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 419,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,424,690 円　（　　　　　　 9,774 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,021.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,347,200 円（　　　　　 20,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,156,987 円
②総費用	5,424,690 円
③純収益　①－②	16,732,297 円
④建物等に帰属する純収益	11,347,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,385,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,150,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,280 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,059,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,000 円／㎡）