別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡早良 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -29 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区内野５丁目２７４番１０ ｢内野５－１７－８｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南東4m市道 水道、下水 野芥 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   160 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 野芥駅南方 6.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ早良区南部の郊外に位置する住宅地域で、新型コロナウイルス感染症に係る今後の状況に留 意する必要はあるが、価格形成に影響を与える特段の要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区内野地区やその周辺に位置する、早良区南部及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は、福岡市 中心部へ通勤する個人。住宅地の需給に対する新型コロナウイルス感染症の不動産市場への影響もそれほどみられず、 周辺地域で小規模な宅地を中心として比較的割高な水準での取引も散見されることもあり、地価は回復基調にある。需 要の中心となる価格帯については、立地や規模等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の用途地域は第１種低層住居専用地域で、自己所有の一般住宅に特化した郊外の住宅地域であり、賃料水準の 把握が困難であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い地 域であり、取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって 、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [137.9] [100.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区の人口は増加傾向にあり、近年におけ る低金利の傾向などを背景に、早良区内の戸 建住宅地に対する需給や地価は比較的安定的 である。 近隣地域は早良区南部郊外の住宅地域で、価 格形成に変動を及ぼす地域要因は特になく、 住宅地に対する需要及び地価は安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +6.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％