鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｋ -410	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	南東17.5m市道、北西6m、二方路		１住居高度地区2種20m (80,249)
b	早良３Ｃ -317	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	早良３Ｃ -10	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、東4m、角地		２中専 (70,200)
d	早良３Ｃ -210	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 390,620	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	411,582	100 [ 83.3]	494,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	494,000
b	(　 ) 362,788	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	413,196	100 [ 81.8]	505,130		505,000
c	(　 ) 582,824	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	590,746	100 [ 119.3]	495,177		495,000
d	(　 ) 440,634	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,972	100 [ 92.0]	492,361		492,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 494,000 円／㎡]

福岡早良 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地としたため開発法を適用し、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,028,028,489	1,118,597,701	12	753,000	3,237.00	266,000	3,622.00
⑧開発法による価格	909,430,788 円　　　　（　 477,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -27　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,907 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,907.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
737.10 ㎡	3,622.00 ㎡	3,336.00 ㎡	286.00 ㎡	3,237.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 40 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.7 ％）	（ 189.9 ％）	（ 174.9 ％）	（ 15.0 ％）	（ 89.37 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	52.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

753,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 753,000 円／㎡　　×　　 3,237.00 ㎡　　＝　　　　 2,437,461,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,437,461,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 266,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 273,980 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 273,980 円／㎡　　×　　　 3,622.00 ㎡　　＝　　　　 992,355,560 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,437,461,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 292,495,320 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,284,850,880 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	170,622,270 円	( 7 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 149,499,233 円
	販売総額(2期)	1,535,600,430 円	( 63 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,295,586,083 円
	販売総額(3期)	731,238,300 円	( 30 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 582,943,173 円
収入合計		－	－	－	－	2,028,028,489 円
支出	建築工事費(1期)	99,235,556 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 93,767,677 円
	建築工事費(2期)	99,235,556 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 88,607,428 円
	建築工事費(3期)	793,884,448 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 669,800,309 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	175,497,192 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 165,827,297 円
	販売管理費(2期)	116,998,128 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 100,594,990 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,118,597,701 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,028,028,489 円　　－　　　　　　 1,118,597,701 円　　＝　　　　　 909,430,788 円 477,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡早良 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -27

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　大塚　弘孝

TEL.

鑑定評価額

940,000,000 円

１㎡当たりの価格

493,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区高取２丁目２２１番２外｢高取２－５－１０｣				②地積　(㎡)	1,907 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1.5:1	共同住宅ＲＣ8	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	藤崎 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 52.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

藤崎駅南東方

410m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅と共同住宅が混在している地域で、画地規模によりマンション用地としての需要が見込ま
れる。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 497,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 483,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏については、地下鉄沿線を中心とした早良区、中央区、城南区の中高層住宅地域の圏域である。マンション
用地であることから、需要者はマンションデベロッパーを主としている。マンション用地に対する需要は底堅く推移し
ている。取引価格は、規模等により大きく異なるため、価格帯は一定の水準を形成していない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、マンションを主とする住宅地域であり、用途的に類似性を有する取引事例を中心として比準価格を試算し
た。また、当該地域の主な需要者であるマンション事業者の事業計画を想定し、開発法による価格を試算したが、販売
価格・建築費等は地域の動向を反映したものとなっており信頼性の高い価格となっている。そこで比準価格と開発法に
よる価格を相互に関連付け、また周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    474,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費にやや不透明感が残り、デフレ状態
も完全には脱し切れていないが、不動産に対
する需要は堅調に推移している。

既成住宅地域としてほぼ熟成しているため、
変動要因は特にないが、需要は底堅く推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｋ -410	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	南東17.5m市道、北西6m、二方路		１住居高度地区2種20m (80,249)
b	早良３Ｃ -210	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
c	早良３Ｃ -1216	福岡市早良区		建付地	（　）	台形	南東6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
d	早良３Ｃ -416	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 390,620	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	411,582	100 [ 80.3]	512,555	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	513,000
b	(　 ) 440,634	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,972	100 [ 95.0]	476,813		477,000
c	(　 ) 461,329	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	492,238	100 [ 97.0]	507,462		507,000
d	(　 ) 642,591	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	687,572	100 [ 137.4]	500,416		500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 497,000 円／㎡]

福岡早良 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションを主とする地域で賃貸想定は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション用地が最有効使用と考えられるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,019,948,694	1,098,314,255	12	750,000	3,237.00	260,000	3,622.00
⑧開発法による価格	921,634,439 円　　　　（　 483,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -27　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,907 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,907.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
737.10 ㎡	3,622.00 ㎡	3,336.00 ㎡	286.00 ㎡	3,237.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 40 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.7 ％）	（ 189.9 ％）	（ 174.9 ％）	（ 15.0 ％）	（ 89.37 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	52.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

750,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 750,000 円／㎡　　×　　 3,237.00 ㎡　　＝　　　　 2,427,750,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,427,750,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 3,622.00 ㎡　　＝　　　　 969,971,600 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,427,750,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 291,330,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,261,301,600 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	169,942,500 円	( 7 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 148,903,619 円
	販売総額(2期)	1,529,482,500 円	( 63 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,290,424,385 円
	販売総額(3期)	728,325,000 円	( 30 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 580,620,690 円
収入合計		－	－	－	－	2,019,948,694 円
支出	建築工事費(1期)	96,997,160 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 91,652,616 円
	建築工事費(2期)	96,997,160 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 86,608,764 円
	建築工事費(3期)	775,977,280 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 654,692,031 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	174,798,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 165,166,630 円
	販売管理費(2期)	116,532,000 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 100,194,214 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,098,314,255 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,019,948,694 円　　－　　　　　　 1,098,314,255 円　　＝　　　　　 921,634,439 円 483,000 円／㎡