鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｃ -9	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m市道、北西3m、東4m、三方路		２中専 (70,150)
b	早良３Ｃ -1212	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	南東7.8m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
c	早良４Ｋ -1006	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.3m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,150)
d	早良４Ｋ -703	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	西10.5m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 298,740	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	317,914	100 [ 107.4]	296,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	296,000
b	(　 ) 343,845	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,163	100 [ 116.7]	312,907		313,000
c	(　 ) 300,156	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,962	100 [ 115.3]	269,698		270,000
d	(　 ) 299,474	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	312,351	100 [ 105.9]	294,949		295,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

福岡早良 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,918,102	2,341,500	7,576,602	4,728,510	2,848,092	（　0.9760） 2,779,738	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	71,275,333 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	363 ㎡	16.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一部屋当たり、５３㎡程度の２ＬＤＫを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	160.00	100.0	160.00	1,480	236,800	2.0	473,600
							1.0	236,800
2～ 2	住宅	160.00	100.0	160.00	1,560	249,600	2.0	499,200
							1.0	249,600
3～ 3	住宅	160.00	100.0	160.00	1,560	249,600	2.0	499,200
							1.0	249,600
～

～

計		480.00	100.0	480.00		736,000		1,472,000
								736,000

⑨年額支払賃料	736,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,832,000 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 576,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,408,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 405,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,722,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,472,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,131 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 736,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 181,091 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,918,102 円　　　　（　 27,323 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｋ（賃）　　　　-1105	1,706 ( 1,670)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,609	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,596 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 2 F B
b	早良４Ｋ（賃）　　　　-1106	1,675 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,580
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	298,800 円	74,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,012,800 円	10,128,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 245,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 634,900 円	74,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,341,500 円　（　　　　　　 6,450 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,700,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,728,510 円（　　　　　 13,026 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,918,102 円
②総費用	2,341,500 円
③純収益　①－②	7,576,602 円
④建物等に帰属する純収益	4,728,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,848,092 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,779,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,658 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,275,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡早良 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -22

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　大塚　弘孝

TEL.

鑑定評価額

105,000,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区曙１丁目１５９番｢曙１－１０－７｣				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) （その他）高度2種最高15m
	1:1.5	共同住宅ＲＣ3	一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	西新 810m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

西新駅南方

810m

法令

規制

２中専
(60,150)
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、最寄駅まで徒歩圏内の交通利便性に恵まれた住宅地域である。需要は堅調に推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 203,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市営地下鉄空港線沿線で、福岡市中央区・城南区・早良区の圏域。需要者の中心は福岡市及びその周辺
の個人・不動産業者である。利便性・快適性に恵まれた地域で、堅調な市況を反映して地価は上昇傾向にある。個別性
等から価格にバラツキが見られ、需要の中心となる価格帯は形成されていない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では共同住宅と戸建住宅等がも混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格
はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に代表
標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡早良 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 386,000 円／㎡

[109.6]
100

100
[100.0]

100
[142.1]

[100.0]
100

298,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復の期待感があり、また人口増を背景
に不動産市場は上昇傾向を示している。

既成の住宅地域で、変動要因は特にないが、
空閑地の減少に伴い需要は堅調で、地価は上
昇傾向を示している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｋ -1006	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.3m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,150)
b	早良３Ｃ -1212	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	南東7.8m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
c	早良３Ｃ -1018	福岡市早良区		建付地	（　）	袋地等	東7.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,150)
d	早良４Ｋ -3	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	北7.4m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 300,156	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,962	100 [ 105.5]	294,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 343,845	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,163	100 [ 113.9]	320,600		321,000
c	(　 ) 322,954	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	357,629	100 [ 98.0]	364,928		365,000
d	(　 ) 222,163	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	234,604	100 [ 113.9]	205,974		206,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

福岡早良 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,257,518	2,585,532	7,671,986	4,728,510	2,943,476	（　0.9760） 2,872,833	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	73,662,385 円　　　　（　 203,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度2種最高15m	60 ％	150 ％	150 ％	363 ㎡	16.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一般住宅のほか共同住宅も見られる地域であり、地域性および個別性を考慮して上記のとおり想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	160.00	100.0	160.00	1,580	252,800	2.0	505,600
							1.0	252,800
～ 2	住宅	160.00	100.0	160.00	1,600	256,000	2.0	512,000
							1.0	256,000
～ 3	住宅	160.00	100.0	160.00	1,600	256,000	2.0	512,000
							1.0	256,000
～

～

計		480.00	100.0	480.00		764,800		1,529,600
								764,800

⑨年額支払賃料	764,800 円　×　12ヶ月　＝　 9,177,600 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 576,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,753,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 418,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,054,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,529,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,684 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 764,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 188,178 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,257,518 円　　　　（　 28,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３１Ｋ（賃）　　　　-8	1,486 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,651	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,637 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	早良４Ｋ（賃）　　　　-203	1,589 ( 1,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,589
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	298,800 円	74,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,256,832 円	10,473,600　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 245,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 634,900 円	74,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,585,532 円　（　　　　　　 7,123 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,700,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,728,510 円（　　　　　 13,026 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,257,518 円
②総費用	2,585,532 円
③純収益　①－②	7,671,986 円
④建物等に帰属する純収益	4,728,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,943,476 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,872,833 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,914 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,662,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,000 円／㎡）