別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡早良 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -15 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　向野　高洋   TEL.

鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区東入部２丁目１７５４番 ｢東入部２－２２－１４｣ ②地積 　(㎡) 715   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 特別用途地区 (60,80) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西3.5m市道、北側道 水道、下水 野芥 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 野芥駅南西方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅の外、一般住宅も見られる住宅地域である。周辺ではミニ開発等も見られるようになり、地価は上昇傾 向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は早良区及び西区の南部に位置する住宅地域である。主な需要者は自己の居住用として取得しようとする個 人のエンドユーザーが中心である。近年、周辺地域では戸建住宅等の開発も見られ、住宅需要は比較的強くなっており 、地価は上昇傾向となっている。中心となる価格帯は規模により取引額が様々であるため、価格帯を把握することが困 難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその類似地域は、戸建住宅や農家住宅が存する住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は 適用せず、取引事例比較法のみを適用した。本件の典型的需要者は、自用目的の個人のエンドユーザーと考えられ、居 住の快適性や市場性を重視して取引意思を決定すると思われる。従って、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区内の人口は増加傾向にあり、昨年から 不動産需要は回復しており、地価は上昇基調 にある。 近年、戸建住宅等の開発も見られはじめ、住 宅需要は比較的強く、地価は堅調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％