別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡早良 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -12 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　耕二   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区野芥３丁目５６１番１外 ｢野芥３－１１－２８｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北3.8m市道 水道、ガス、下水 野芥 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 狭隘道路からなる古くからの 住宅地域である。 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 野芥駅南西方 730m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 狭隘道路からなる古くからの住宅地域であるが、駅へ徒歩圏内であり建物の建て替えや小規模画地の宅地開発も 見られる等、今後益々の住宅需要の増大が予測され、地価はこれらを反映して上昇傾向が強まると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は早良区及びその隣接区の地下鉄七隈線沿線及びその周辺に位置する住宅地域の圏域である。需要者の中心 は福岡市中心部へ通勤する同一需給圏内の居住者、更に他地域からの転入者である。狭隘道路が多いものの、七隈線開 通により都心へのアクセス、生活利便性も向上しており、需要は堅調である。市場での需要の中心となる価格帯は、２ ００㎡程度で土地２１００万円程度、総額３６００～３９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格 が得られた。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟のため求められなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地 との検討を踏まえ、当市における新型コロナの影響等の市場動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [107.9] 100 100 [100.0] 100 [133.1] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口動態、超低金利、建築費高騰、不動産価 格先高感等を反映し、取引は活発で住宅需要 は引き続き堅調。 上記要因を反映し土地需要は活発で、駅へも 徒歩圏内であり、宅地開発も多く見られ、近 隣地域の地価水準は上昇傾向を持続している 。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％