別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡早良 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -11 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　耕二   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区有田４丁目６２４番４内 ｢有田４－２９－６｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 賀茂 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 賀茂駅北方 980m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 低層アパートも混在する住宅地域で特段の地域要因の変化は見られず、今後とも現状維持的に推移するものと予 測する。住宅需要は堅調で、今後ともこの傾向を維持し、地価は上昇傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市早良区を中心に隣接区の住宅地域の圏域である。需要者の中心は福岡市中心部へ通勤する同一需給 圏内の居住者、更に他地域からの転入者である。地下鉄七隈線の開通により都心へのアクセスも向上し、地下鉄空港線 沿線に比し割安感があることから、需要は旺盛である。市場での需要の中心となる価格帯は、１８０㎡程度で土地２３ ００万円程度、総額３８００～４１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格 が得られた。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟のため求められなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地 との検討を踏まえ、当市における新型コロナの影響等の市場動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [117.1] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口動態、超低金利、建築費高騰、不動産価 格先高感等を反映し、取引は活発で住宅需要 は引き続き堅調。 上記要因を反映し土地需要は活発で、近隣地 域を含む周辺住宅地域の地価水準は上昇傾向 を持続している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％