鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｋ -1006	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.3m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,150)
b	早良３Ｃ -1212	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	南東7.8m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
c	早良４Ｋ -4	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	南東18.5m市道、北西6m、二方路		近商 (100,300)
d	早良４Ｋ -1211	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 300,156	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,962	100 [ 75.3]	412,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	421,000
b	(　 ) 343,845	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,163	100 [ 82.2]	444,237		453,000
c	(　 ) 358,542	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	390,396	100 [ 85.1]	458,750		468,000
d	(　 ) 486,452	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	505,910	100 [ 106.1]	476,824		486,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

福岡早良 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,295,136	9,511,674	30,783,462	18,321,000	12,462,462	（　0.9564） 11,919,099	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	305,617,923 円　　　　（　 317,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	280.00	ＲＣ6	1,645.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種20m	80 ％	200 ％	200 ％	965 ㎡	32.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸各階４戸（１戸約６０㎡２ＬＤＫを想定）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物として標準的であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	280.00	85.0	238.00	1,880	447,440	1.0	447,440
							2.0	894,880
2～ 3	住宅	270.00	92.0	248.40	1,980	491,832	1.0	491,832
							2.0	983,664
4～ 6	住宅	270.00	92.0	248.40	2,040	506,736	1.0	506,736
							2.0	1,013,472
塔屋～		15.00

～

計		1,645.00	90.0	1,480.00		2,951,312		2,951,312
								5,902,624

⑨年額支払賃料	2,951,312 円　×　12ヶ月　＝　 35,415,744 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,776,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を参考として査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,191,744 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,617,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,814,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,951,312 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,333 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,902,624 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,452,329 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,295,136 円　　　　（　 41,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｋ（賃）　　　　-706	1,768 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	2,076	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,062 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良４Ｋ（賃）　　　　-705	1,712 ( 1,708)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	2,047
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,240,000 円	310,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,043,174 円	40,431,744　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 973,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,635,000 円	310,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	310,000 円	310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	310,000 円	310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,511,674 円　（　　　　　　 9,857 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	310,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,645.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,321,000 円（　　　　　 18,985 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,295,136 円
②総費用	9,511,674 円
③純収益　①－②	30,783,462 円
④建物等に帰属する純収益	18,321,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,462,462 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,919,099 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,617,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡早良 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -9

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　淺川　博範

TEL.

鑑定評価額

431,000,000 円

１㎡当たりの価格

447,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区城西１丁目８番｢城西１－１－２８｣				②地積　(㎡)	965 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種20m (80,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ5	マンション、住宅、事務所等が混在する住宅地域	北西8m市道、南西側道	水道、ガス、下水	西新 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

西新駅南東方

400m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

老朽化した建物の目立つ地域であるが、ブリリアタワー西新や既存商店街の近くにあって共同住宅等の需要が多
い立地であることから、土地需要は強く地価は今後も強含みに推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 460,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 302,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の中心は祖原、高取など早良区北部の住宅地域である。周辺は、都心へのアクセスおよび生活の利便性に優
れた住宅地として人気が高く、地場の中堅開発業者を中心とする需要は依然根強い。開発適地の稀少化や単身・２人世
帯の需要増加等を背景に、コンパクトな賃貸マンションが増える傾向にある。なお、取引の中心となる価格帯は１㎡当
たり３５万円～４５万円程度であるが、総額は画地規模等により区々であり、特定するのは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は共同住宅の多くみられる地域性の類似した取引事例と比較検討した結果であり、市場の実勢をよく反映して
いる。収益価格は、地域性に即した賃貸条件を想定しているが、複合不動産の生み出す純収益を土地建物に適正に配分
する困難性や還元利回りの微動が価格に大きく影響する欠点などから、説得力がやや弱い。そこで、比準価格を標準に
収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　早良 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 474,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[113.9]

[102.0]
100

441,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍であるが、経済活動が再開され、株
価は堅調で不動産需要も安定している。人口
は増加傾向であり、当区全体の土地需要は堅
調である。

周辺のブリリアタワー西新の竣工に見られる
ように、共同住宅地域への熟成が進行してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -1002	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16.5m県道、中間画地		２住居高度地区20m (60,200)
b	早良４Ｋ -1211	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	早良３Ｃ -317	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡中央４Ｋ -4	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	東6.1m市道、南2.1m、角地		１住居高度地区2種20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,270	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	374,417	100 [ 101.9]	367,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	375,000
b	(　 ) 486,452	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	505,910	100 [ 101.7]	497,453		507,000
c	(　 ) 362,788	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	413,196	100 [ 92.2]	448,152		457,000
d	(　 ) 451,226	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	473,787	100 [ 97.0]	488,440		498,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 460,000 円／㎡]

福岡早良 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,061,240	8,960,932	29,100,308	17,198,100	11,902,208	（　0.9564） 11,383,272	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	291,878,769 円　　　　（　 302,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	280.00	ＲＣ6	1,645.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種20m	80 ％	200 ％	200 ％	965 ㎡	32.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均６０㎡程度（２４戸）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

規模に対しては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	280.00	85.0	238.00	1,850	440,300	1.0	440,300
							2.0	880,600
2～ 3	住宅	270.00	92.0	248.40	1,900	471,960	1.0	471,960
							2.0	943,920
4～ 6	住宅	270.00	92.0	248.40	1,950	484,380	1.0	484,380
							2.0	968,760
塔屋～		15.00

～

計		1,645.00	90.0	1,480.00		2,837,360		2,837,360
								5,674,720

⑨年額支払賃料	2,837,360 円　×　12ヶ月　＝　 34,048,320 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,776,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,824,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,526,573 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,637,747 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,837,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,674,720 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,396,254 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,061,240 円　　　　（　 39,442 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｋ（賃）　　　　-1	2,269 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,983 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良４Ｋ（賃）　　　　-202	1,903 ( 1,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,903
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,164,000 円	291,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,816,432 円	38,164,320　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 925,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,473,500 円	291,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,960,932 円　（　　　　　　 9,286 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	291,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 1,645.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,198,100 円（　　　　　 17,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,061,240 円
②総費用	8,960,932 円
③純収益　①－②	29,100,308 円
④建物等に帰属する純収益	17,198,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,902,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,383,272 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,796 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291,878,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 302,000 円／㎡）