鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｋ -704	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	長方形	東6.8m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
b	早良４Ｋ -1102	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ台形	北5.4m市道、東2.8m、角地		１住居高度2種最高20m (70,200)
c	早良４Ｋ -211	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	南西8m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (50,100)
d	早良３Ｃ -1318	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,028	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,208	100 [ 99.9]	173,381	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 159,664	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	162,826	100 [ 96.4]	168,907		169,000
c	(　 ) 140,815	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	154,452	100 [ 94.9]	162,752		163,000
d	(　 ) 184,985	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	192,783	100 [ 107.5]	179,333		179,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 171,000 円／㎡]

福岡早良 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		収益還元法の適用は可能であるが、対象標準地の最有効使用は分譲マンション用地としての利用であり、想定される需要者がマンションデベロッパー等であることから、投資採算性に着目した開発法を適用し、収益性に着目した収益還元法については適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,444,409,102	1,057,180,403	14	485,000	3,556.95	264,000	3,745.47
⑧開発法による価格	387,228,699 円　　　　（　 159,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,434 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,434.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.25 ㎡	3,745.47 ㎡	3,604.20 ㎡	141.27 ㎡	3,556.95 ㎡	ＲＣ・7F ( 44 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 28.5 ％）	（ 153.9 ％）	（ 148.1 ％）	（ 5.8 ％）	（ 94.97 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	46.0 ｍ 52.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		10.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

485,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 485,000 円／㎡　　×　　 3,556.95 ㎡　　＝　　　　 1,725,120,750 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,725,120,750 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 264,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 271,920 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 271,920 円／㎡　　×　　　 3,745.47 ㎡　　＝　　　　 1,018,468,202 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,725,120,750 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 207,014,490 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,225,482,692 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	138,009,660 円	( 8 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 121,062,074 円
	販売総額(2期)	1,242,086,940 円	( 72 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 1,042,980,404 円
	販売総額(3期)	345,024,150 円	( 20 ％)	×　　0.8126	（ 19 ヶ月）	＝　　 280,366,624 円
収入合計		－	－	－	－	1,444,409,102 円
支出	建築工事費(1期)	101,846,820 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 95,389,732 円
	建築工事費(2期)	101,846,820 円	( 10 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 90,317,760 円
	建築工事費(3期)	814,774,562 円	( 80 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 684,166,200 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	144,910,143 円	( 70 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 135,722,840 円
	販売管理費(2期)	62,104,347 円	( 30 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 51,583,871 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,057,180,403 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,444,409,102 円　　－　　　　　　 1,057,180,403 円　　＝　　　　　 387,228,699 円 159,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡早良 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -4

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　西村　哲治

TEL.

鑑定評価額

411,000,000 円

１㎡当たりの価格

169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区小田部７丁目１３４番５外｢小田部７－１９－２０｣				②地積　(㎡)	2,434 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）地区計画等
	1:1.2	共同住宅ＲＣ7	マンション等の中に空地も見られる住宅地域	西10.5m市道	水道、ガス、下水	室見 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 160 ｍ、南 140 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 46.0 ｍ、奥行　約　　 52.0 ｍ、規模　　 2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．５ｍ市道

交通

施設

室見駅南西方

1.4km

法令

規制

１中専
(60,150)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウイルス感染症に係る今後の状況に留意する必要はあるものの、そのほかに価格形成に影響を与える
特段の要因はなく、当面の間は分譲マンションが多く立地する地域として現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 160,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、早良区や隣接する城南区及び周辺区内に位置し、分譲マンションが多く立地する住宅地域。需要者の中
心は、分譲マンション開発を目的とするディベロッパー。分譲マンション自体の市況は、新型コロナウイルス感染症の
影響もあって落ち込む時期もみられたが、その後比較的好調な状況が続いており、分譲マンション素地への需要も安定
的に推移している。土地取引価格の水準については数億円程度となるが、立地や規模等によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はマンションが多く立地する住宅地域である。比準価格は、マンション開発業者等による土地取得需要の高さ
を反映した価格といえる。一方で、開発業者は投資採算性を十分に考慮して土地の仕入れを行うため、開発法による価
格は主たる需要者の視点を反映している。以上から、比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討も
踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡早良 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 157,000 円／㎡

[109.6]
100

100
[105.0]

100
[ 97.0]

[100.0]
100

169,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

早良区の人口は増加傾向にあり、区内の分譲
マンション用地に対する需要は、地下鉄空港
線沿線を中心に安定的に推移している。

価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない
ものの、近隣地域内の分譲マンション素地へ
の需要は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｋ -704	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	長方形	東6.8m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
b	早良４Ｋ -910	福岡市早良区		建付地	（　）	台形	南22m市道、北東3.5m、角地		１中専高度地区2種15m (86,166)
c	早良３Ｃ -1318	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	早良３Ｃ -1113	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,028	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,208	100 [ 106.8]	162,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 153,436	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 89.0]	100 [ 96.9]	182,363	100 [ 108.2]	168,543		169,000
c	(　 ) 184,985	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	192,783	100 [ 108.4]	177,844		178,000
d	(　 ) 118,397	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,974	100 [ 71.1]	177,179		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 172,000 円／㎡]

福岡早良 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションを建築することが最有効使用と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションを建築することが最有効使用と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,447,387,265	1,058,662,701	14	486,000	3,556.95	265,000	3,745.47
⑧開発法による価格	388,724,564 円　　　　（　 160,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,434 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,434.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.25 ㎡	3,745.47 ㎡	3,604.20 ㎡	141.27 ㎡	3,556.95 ㎡	ＲＣ・7F ( 44 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 28.5 ％）	（ 153.9 ％）	（ 148.1 ％）	（ 5.8 ％）	（ 94.97 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	46.0 ｍ 52.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		10.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

486,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 486,000 円／㎡　　×　　 3,556.95 ㎡　　＝　　　　 1,728,677,700 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,728,677,700 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 3,745.47 ㎡　　＝　　　　 1,022,326,037 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,728,677,700 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 207,441,324 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,229,767,361 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	138,294,216 円	( 8 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 121,311,686 円
	販売総額(2期)	1,244,647,944 円	( 72 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 1,045,130,879 円
	販売総額(3期)	345,735,540 円	( 20 ％)	×　　0.8126	（ 19 ヶ月）	＝　　 280,944,700 円
収入合計		－	－	－	－	1,447,387,265 円
支出	建築工事費(1期)	102,232,604 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 95,751,057 円
	建築工事費(2期)	102,232,604 円	( 10 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 90,659,873 円
	建築工事費(3期)	817,860,830 円	( 80 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 686,757,739 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	124,464,794 円	( 60 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 116,573,726 円
	販売管理費(2期)	82,976,530 円	( 40 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 68,920,306 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,058,662,701 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,447,387,265 円　　－　　　　　　 1,058,662,701 円　　＝　　　　　 388,724,564 円 160,000 円／㎡