別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡早良 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　寺島　弘次   TEL.

鑑定評価額 70,900,000 円  １㎡当たりの価格 358,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区藤崎２丁目１６９番 ｢藤崎２－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 藤崎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 藤崎駅南方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 福岡市営地下鉄空港線藤崎駅から徒歩圏内の中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。価格形成に影響を与 えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    358,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄空港線各駅から徒歩圏内の早良区北部の住宅地域と判定した。当該圏域は、交通利便性、生活利 便性、住環境等に優れることから、人気の高い住宅地であり、需要は堅調である。一般住宅地の需要者は、都心部に通 勤する個人であり、地域、立地条件、規模等によって価格水準は様々で、中心価格帯を見出すことは困難である。共同 住宅適地の需要者はマンション開発業者である。新型コロナの住宅取得に対する大きな影響は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、売買市場における市場性を反映した実証性の高い価格である。収益価格は、近隣地域が地区計画により共 同住宅の建築ができず、標準地の最有効使用は、一般住宅の敷地であるため適用しなかった。一般住宅の需要者は、代 替関係にある不動産価格との比較により取引の意思決定を行うと考えられるため、比準価格の説得力は高いと判断した 。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    386,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [119.1] [100.0] 100 355,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    327,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年以降、新型コロナが流行しているが 、不動産市場については大きな影響は見られ ず、早良区の地価上昇率は前年に比べて増加 した。 中規模一般住宅が建ち並ぶ早良区北部の住宅 地域である。交通利便性、生活利便性、住環 境等に優れる地下鉄空港線沿線の住宅地の需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％