別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡早良 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　金山　哲也   TEL.

鑑定評価額 54,000,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区南庄３丁目２７番 ｢南庄３－１６－１８｣ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度2種最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に共 同住宅が混在する住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 室見 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 室見駅南方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後とも現状維持で推移していくもの と予測される。コロナ禍の影響は薄れつつあり、直近ではマーケットの回復傾向が顕著となりつつある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は地下鉄空港線沿線の住宅地域一円で、特に室見駅、藤崎駅勢圏の住宅地域との代替性が高い。需要 者の中心は、福岡市内外のサラリーマン世帯、個人事業主等のエンドユーザー、転売目的の不動産業者等が想定される 。住環境、利便性の良さから実需については高い引合いが見込まれる地域であり、不動産市場は安定的に推移している 。画地規模等によりややバラツキが見られるが、市場の中心価格帯は、土地は総額５，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用、事業目的のものを中心に、類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。一方、標準地は居住 の快適性を主な指標とする住宅地域に存し、必ずしも元本価値に見合う家賃・賃料を収受しえないことから、収益価格 はやや低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数とも増加傾向にある。市場は概 ね安定しているものの、新型コロナ感染拡大 の動向と経済、不動産市場への影響には注視 する必要がある。 市営地下鉄駅徒歩圏で利便性に優るため、戸 建用地、マンション用地とも高い需要が見込 まれる。地価は全般的に上昇傾向を見せてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％