別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡城南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -16 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　岩城　雅俊   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区樋井川２丁目８９１番１１８ ｢樋井川２－２０－２８｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 七隈 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 七隈駅　東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は利便性の良い住宅地域で、価格形成要因の大きな変化も無く現状のまま推移するものと予測される。 地価は新型コロナワクチン接種率の増加、感染者数の減少等に伴い上昇幅拡大傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市城南区、隣接各区に位置する郊外の住宅地の範囲。需要者の中心は福岡市に通勤する中堅所得者層 。近隣地域は最寄駅徒歩圏外の住宅地域で、街路条件等が劣るものの小学校、商店等に比較的近い利便性の高い地域で 、周辺にミニ分譲開発が多く認められ需要は堅調である。市場は新型コロナ感染者の減少等に伴い地価上昇幅は拡大傾 向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で２０百万円前後、新築の土地建物は総額３５～４５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性の高い事例から導いた試算値であるため市場性を反映する規範性の高い価格である。当地域は、一 低専の戸建住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念し、既成市街地で適正な素地事例の収集 が困難なことから原価法の適用を断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、代表標準 地との均衡に留意し、更に昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,700 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [ 83.3] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍による土地需要の停滞から地価 上昇幅の縮小が認められたが、ワクチン接種 率の増加、感染者の減少等に伴い土地需要の 回復が伺える。 新型コロナ禍の影響があるものの、小学校、 商店等に近い利便性の高い地域であることか ら、需要は堅調で、地価上昇幅の拡大が認め られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％