鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡城南 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡城南３Ｃ -311	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、南5m、角地		１住居 (70,200)
b	福岡城南４Ｋ -919	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.8m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	福岡城南４Ｋ -519	福岡市城南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
d	福岡城南４Ｋ -1024	福岡市城南区		更地	（　）	ほぼ整形	南3.2m市道、中間画地		商業 (80,240)
e	福岡城南４Ｋ -913	福岡市城南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6.1m市道、東5.7m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 250,737	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	252,684	100 [ 108.2]	233,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 184,081	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,419	100 [ 84.2]	224,963		225,000
c	(　 ) 343,583	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	337,336	100 [ 137.0]	246,231		246,000
d	(　 ) 272,655	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	284,618	100 [ 119.4]	238,374		238,000
e	(　 ) 154,420	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	155,619	100 [ 62.3]	249,790		250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

福岡城南 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,648,437	1,758,000	5,890,437	3,584,000	2,306,437	（　0.9520） 2,195,728	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	54,893,200 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡城南 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	275 ㎡	13.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、約４０㎡程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,600	192,000	1.0	192,000
							1.0	192,000
2～	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,650	198,000	1.0	198,000
							1.0	198,000
3～	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,600	192,000	1.0	192,000
							1.0	192,000
～

～

計		360.00	100.0	360.00		582,000		582,000
								582,000

⑨年額支払賃料	582,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,984,000 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 432,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,416,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 394,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,501,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	582,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,529 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 582,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 141,708 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,648,437 円　　　　（　 27,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡城南４（賃）　　　　-303	1,704 ( 1,634)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,761	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,687 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡城南４（賃）　　　　-304	1,537 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	1,617
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡城南 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	224,000 円	56,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	789,600 円	7,896,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,000 円	56,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,758,000 円　（　　　　　　 6,393 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,584,000 円（　　　　　 13,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,648,437 円
②総費用	1,758,000 円
③純収益　①－②	5,890,437 円
④建物等に帰属する純収益	3,584,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,306,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,195,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,984 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,893,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
福岡城南 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡城南 -15

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　大塚　誠司

TEL.

鑑定評価額

64,900,000 円

１㎡当たりの価格

236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市城南区別府２丁目１３１番｢別府２－７－５｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	別府 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 130 ｍ、南 110 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．０ｍ市道

交通

施設

別府駅　南方

250m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

別府駅に近接するとともに、都心接近性も良好であることから、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、別府駅周辺の住宅地域のうち、別府・鳥飼・茶山・田島地区等が中心となる。需要者は福岡市中
心部への通勤者（個人）及び転売目的の不動産業者が中心であり、需要の中心としては小規模画地（１３０㎡）で土地
総額３，０５０万円前後である。別府駅へ近接するとともに、各種利便施設が揃う中央区六本松地区へも徒歩圏内に位
置することから、今後も人気の高い住宅地として推移していくものと予測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法において想定した賃料水準等は標準的なものと思料されるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等よ
り、比準価格に比して収益価格がやや低位に求められたと考えられる。一方、類似性が高い事例を重視するとともに、
類似性が比較的高い事例をも比較考量する等して求めた比準価格は、規範性が高いものと判断される。従って、ここで
は比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

城南区の人口は約１３．３万人、過去５年間
で１．８％の伸び率を示している。

新型コロナの影響により住宅取得が一時期様
子見であったものの、近時では需要が戻って
きており、地価は上昇傾向を示している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡城南 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡城南４Ｋ -518	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.2m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
b	福岡城南４Ｋ -1024	福岡市城南区		更地	（　）	ほぼ整形	南3.2m市道、中間画地		商業 (80,240)
c	福岡城南４Ｋ -503	福岡市城南区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
d	福岡城南４Ｋ -919	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.8m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,704	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	276,027	100 [ 112.6]	245,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	245,000
b	(　 ) 272,655	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	284,618	100 [ 120.6]	236,002		236,000
c	(　 ) 186,464	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	202,951	100 [ 84.7]	239,612		240,000
d	(　 ) 184,081	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,419	100 [ 74.3]	254,938		255,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

福岡城南 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,669,719	1,755,400	5,914,319	3,584,000	2,330,319	（　0.9520） 2,218,464	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	55,461,600 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡城南 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	275 ㎡	13.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４０㎡程度×９戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	120.00	100.0	120.00	1,600	192,000	1.0	192,000
							1.0	192,000
2～	居宅	120.00	100.0	120.00	1,600	192,000	1.0	192,000
							1.0	192,000
3～	居宅	120.00	100.0	120.00	1,600	192,000	1.0	192,000
							1.0	192,000
～

～

計		360.00	100.0	360.00		576,000		576,000
								576,000

⑨年額支払賃料	576,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,912,000 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 432,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺における標準的な共益費の水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,344,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 396,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,524,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	576,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,472 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 576,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 140,247 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,669,719 円　　　　（　 27,890 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡城南４（賃）　　　　-201	1,372 ( 1,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,636 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡城南４（賃）　　　　-401	1,490 ( 1,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,725
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡城南 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	224,000 円	56,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	792,000 円	7,920,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 151,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,000 円	56,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,755,400 円　（　　　　　　 6,383 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,584,000 円（　　　　　 13,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,669,719 円
②総費用	1,755,400 円
③純収益　①－②	5,914,319 円
④建物等に帰属する純収益	3,584,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,330,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,218,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,461,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）