別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡城南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -14 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　竹山　泰史   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区東油山１丁目９番２ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 建築中 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 福大前 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 福大前駅　南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の戸建住宅地域であり、周辺においても地元地主が保有する土地が多く、地域内に格別の変動要因はなく、 当面の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、城南区南部郊外の住宅地域である。最寄り駅までは距離を有するものの、住宅地域が広く展開さ れている。需要者の中心は、福岡市中心部に通勤する給与所得者層で、需要の中心価格帯は１坪あたり３０万円前後と なっている模様であるが、新規に分譲される住宅地については規模が小さくなる傾向がみられる。堅調な住宅需要を背 景に、同圏域の地価は上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法を適 用して比準価格を求めた。比準価格の算定にあたっては、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用して適切な補修正 を行って求めており、信頼性の高い価格が得られた。したがって本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡 に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,700 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [ 94.7] [100.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城南区の人口・世帯数は増加傾向で推移して おり、都心への接近性に優れ、利便性の高い 居住圏として、住宅需要は高い。 既成住宅地域であり、特段の変動要因は認め られないが、住宅需要は郊外部へと拡大して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％