別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福岡城南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -8 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　圭亮   TEL.

鑑定評価額 42,600,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区松山２丁目４６７番１０１ ｢松山２－２５－１２｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度地区1種15m 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 七隈 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 七隈駅　北東方 300m 法令 規制 １中専 (60,100) 高度地区1種15m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状を維持するものと予 測する。良好な住環境を背景に、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城南区及び早良区を中心とする地下鉄七隈線沿線に形成された住宅地域である。主な需要者は、都心へ 通勤するサラリーマン等のエンドユーザーが中心となる。最寄の地下鉄駅に近く、住環境は良好であることから、不動 産需要は高い地域である。市場の中心価格帯は、土地で４，０００万円程度、新築戸建で５，５００～６，０００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用の利用を目的とする取引が中心である。従って、本件 評価においては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当た っては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、市場性を反映した取引事例 比較法による比準価格に基づき、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福岡城南 -12               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城南区の人口は、増加傾向で推移している。 新型コロナウイルス感染症の影響はあるもの の、住宅地の需要は堅調である。 利便性の良好な既成の住宅地域であり、住宅 需要は高く、地価は上昇基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％ +1.6 ％