別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡城南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -5 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　長崎　隆良   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区七隈５丁目３５２番５８ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 建築中 一般住宅のほかにア パート等が混在する 住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 七隈 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 七隈駅　北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした既成住宅地域で、地域要因の変動は見受けられず、今後も現状のまま推移していくものと 思料される。地価は上昇傾向で推移していくものと予測されるが、新型コロナの影響には留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城南区及び隣接する周辺区において戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。主な需要者は、マイホ ーム購入を目的とするエンドユーザーである。当地域は最寄商業施設等の生活利便施設まで比較的近く、住宅需要は堅 調に推移している。中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で約２，０００万円前後、新築住宅で約３，５００～ ４，０００万円程度の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした既成住宅地域で、自用目的での取引が中心である。賃貸市場は成熟しているとまでは 言えないため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は、代替・競争関係にある現実の取引事例から求めた価格で実 証的であり、市場性を反映し規範性は高い。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給 動向、単価と総額の関係、昨年の価格からの変動状況等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城南区の人口は、微増傾向で推移しており、 新型コロナウイルス感染症の影響はあるもの の、住宅需要は堅調である。 地域要因に特段の変動は見られず、当地域は 住環境が比較的良好なため、地価は強含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％