鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡城南 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡城南４Ｋ -915	福岡市城南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m市道、東6.2m、西7.8m、北2.9m、四方路		１中専高度地区2種15m (70,150)
b	早良３Ｃ -210	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
c	早良４Ｋ -410	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	南東17.5m市道、北西6m、二方路		１住居高度地区2種20m (80,249)
d	福岡西４Ｋ -213	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	福岡西４Ｋ -302	福岡市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南7.6m市道、中間画地		商業 (90,304)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,568	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	435,396	100 [ 116.8]	372,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	380,000
b	(　 ) 440,634	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,972	100 [ 127.5]	355,272		362,000
c	(　 ) 390,620	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	411,582	100 [ 117.1]	351,479		359,000
d	(　 ) 288,053	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	294,966	100 [ 86.6]	340,607		347,000
e	(　 ) 230,042	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	246,772	100 [ 73.0]	338,044		345,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

福岡城南 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は分譲マンションを中心とする住宅地域で、典型的な市場参加者は分譲マンションを開発するデベロッパーであると思料され、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

主たる市場参加者が分譲マンションデベロッパーのため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,120,556,220	631,586,512	12	635,000	2,084.59	240,000	2,354.88
⑧開発法による価格	488,969,708 円　　　　（　 341,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡城南 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,434 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,434.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
678.19 ㎡	2,354.88 ㎡	2,151.03 ㎡	203.85 ㎡	2,084.59 ㎡	ＲＣ・5F ( 26 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.3 ％）	（ 164.2 ％）	（ 150.0 ％）	（ 14.2 ％）	（ 88.52 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専高度地区2種15m	70 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	34.0 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

635,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 635,000 円／㎡　　×　　 2,084.59 ㎡　　＝　　　　 1,323,714,650 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,323,714,650 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 240,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 247,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 247,200 円／㎡　　×　　　 2,354.88 ㎡　　＝　　　　 582,126,336 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,323,714,650 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 145,608,612 円

支出合計　④+⑤+⑥

727,734,948 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	105,897,172 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 97,266,552 円
	販売総額(2期)	953,074,548 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 804,108,996 円
	販売総額(3期)	264,742,930 円	( 20 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 219,180,672 円
収入合計		－	－	－	－	1,120,556,220 円
支出	建築工事費(1期)	58,212,634 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 55,005,118 円
	建築工事費(2期)	58,212,634 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 51,978,061 円
	建築工事費(3期)	465,701,069 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 392,911,992 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	87,365,167 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 82,551,346 円
	販売管理費(2期)	58,243,445 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 49,139,995 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	631,586,512 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,120,556,220 円　　－　　　　　　 631,586,512 円　　＝　　　　　 488,969,708 円 341,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
福岡城南 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡城南 -1

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　岩崎　圭亮

TEL.

鑑定評価額

502,000,000 円

１㎡当たりの価格

350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市城南区鳥飼５丁目６番１２｢鳥飼５－６－２３｣				②地積　(㎡)	1,434 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m (70,150)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ8	中規模マンションや一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北9m市道、西側道	水道、ガス、下水	別府 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

９ｍ市道

交通

施設

別府駅　北東方

390m

法令

規制

２中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

マンションや一般住宅が建ち並ぶ地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。堅調な住宅需要を背景とし
て、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 359,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 340,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄七隈線及び地下鉄空港線の各駅から徒歩圏内を中心として福岡市内に形成された住宅地域である
。主な市場参加者は、マンションデベロッパー等の開発業者が中心となる。利便性の良好な「別府駅」周辺においては
、マンション用地の需要は高く、地価も上昇傾向にある。新築マンションの中心となる価格帯は、５，０００万円程度
である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格に開差が生じたため、各試算価格を吟味し、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、市場の実態を反
映した実証的かつ客観的な価格である。一方、開発法による価格は、想定要素を含むものの、開発業者の観点から投資
採算性を反映させた価格であり、十分考慮すべきと考えられる。従って、本件評価においては、両試算価格を関連付け
、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　城南 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[100.0]

100
[ 69.1]

[102.0]
100

348,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

城南区の人口は、増加傾向で推移している。
新型コロナウイルス感染症の影響はあるもの
の、住宅地の需要は堅調である。

地域要因に特段の変動は見られないものの、
住環境の良好な地域であり、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡城南 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡城南４Ｋ -915	福岡市城南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m市道、東6.2m、西7.8m、北2.9m、四方路		１中専高度地区2種15m (70,150)
b	福岡城南４Ｋ -912	福岡市城南区		更地	（　）	ほぼ台形	南東3m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	早良４Ｋ -410	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	南東17.5m市道、北西6m、二方路		１住居高度地区2種20m (80,249)
d	早良３Ｃ -210	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,568	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	435,396	100 [ 120.8]	360,427	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	368,000
b	(　 ) 229,178	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	242,040	100 [ 72.6]	333,388		340,000
c	(　 ) 390,620	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	411,582	100 [ 115.5]	356,348		363,000
d	(　 ) 440,634	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,972	100 [ 126.4]	358,364		366,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 359,000 円／㎡]

福岡城南 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,131,837,626	644,074,873	12	645,000	2,084.59	245,000	2,354.88
⑧開発法による価格	487,762,753 円　　　　（　 340,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡城南 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,434 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,434.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
678.19 ㎡	2,354.88 ㎡	2,151.03 ㎡	203.85 ㎡	2,084.59 ㎡	ＲＣ・5F ( 26 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.3 ％）	（ 164.2 ％）	（ 150.0 ％）	（ 14.2 ％）	（ 88.52 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専高度地区2種15m	70 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	34.0 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

645,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 645,000 円／㎡　　×　　 2,084.59 ㎡　　＝　　　　 1,344,560,550 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,344,560,550 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 245,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 252,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 252,350 円／㎡　　×　　　 2,354.88 ㎡　　＝　　　　 594,253,968 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,344,560,550 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 147,901,661 円

支出合計　④+⑤+⑥

742,155,629 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	134,456,055 円	( 10 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 123,497,887 円
	販売総額(2期)	806,736,330 円	( 60 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 680,643,442 円
	販売総額(3期)	403,368,165 円	( 30 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 327,696,297 円
収入合計		－	－	－	－	1,131,837,626 円
支出	建築工事費(1期)	59,425,397 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 56,151,058 円
	建築工事費(2期)	59,425,397 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 53,060,937 円
	建築工事費(3期)	475,403,174 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 401,097,658 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	88,740,997 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 83,851,368 円
	販売管理費(2期)	59,160,664 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 49,913,852 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	644,074,873 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,131,837,626 円　　－　　　　　　 644,074,873 円　　＝　　　　　 487,762,753 円 340,000 円／㎡