鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡西 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西３Ｃ -208	福岡市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡西４Ｋ -215	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	福岡南４Ｋ -803	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	早良３Ｃ -719	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,070	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,324	100 [ 129.0]	270,794	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 302,506	100 [ 130.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,678	100 [ 83.8]	286,012		286,000
c	(　 ) 359,778	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	382,444	100 [ 137.0]	279,156		279,000
d	(　 ) 355,164	100 [ 130.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,038	100 [ 110.0]	257,307		257,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	限定価格	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +37.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	買進み	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

福岡西 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,304,657	10,923,820	41,380,837	32,305,100	9,075,737	（　0.9322） 8,460,402	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	201,438,143 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	256.00	ＲＣ11	2,763.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	945 ㎡	29.5 m x 32.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１１階共同住宅（１戸６３㎡程度、各階４戸、計４０戸）を想定

⑦有効率　 96.9 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.50	77.4	157.50	3,000	472,500	6.0	2,835,000
							0.0	0
2～ 6	共同住宅	256.00	98.4	252.00	1,520	383,040	2.0	766,080
							1.0	383,040
7～11	共同住宅	256.00	98.4	252.00	1,550	390,600	2.0	781,200
							1.0	390,600
～

～

計		2,763.50	96.9	2,677.50		4,340,700		10,571,400
								3,868,200

⑨年額支払賃料	4,340,700 円　×　12ヶ月　＝　 52,088,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,677.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,872,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,088,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,872,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,698,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,262,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,571,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,428 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,868,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 941,849 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,304,657 円　　　　（　 55,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西４（賃）　　　　-1	1,471 ( 1,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	1,646	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 4 F B
b	福岡西４（賃）　　　　-2	1,440 ( 1,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,547
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,108,000 円	527,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,698,020 円	53,960,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 584,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,479,500 円	527,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	527,000 円	527,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	527,000 円	527,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,923,820 円　（　　　　　　 11,560 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	527,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 2,763.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,305,100 円（　　　　　 34,185 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,304,657 円
②総費用	10,923,820 円
③純収益　①－②	41,380,837 円
④建物等に帰属する純収益	32,305,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,075,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,460,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,438,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
福岡西 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡西 5-5

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　宮崎　浩

TEL.

鑑定評価額

247,000,000 円

１㎡当たりの価格

261,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市西区北原１丁目１３６番｢北原１－７－５｣				②地積　(㎡)	945 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (90,300)
	台形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層店舗兼共同住宅、低層店舗が多い商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	九大学研都市 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 70 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 950 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ　市道

交通

施設

九大学研都市駅　北西
方
180m

法令

規制

商業
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼共同住宅地域として熟成過程にあり、周辺地域も含め今後もさらに集積が進むものと予測する。駅前で生
活利便性も高いことから、地価水準は上昇基調で推移していくものと予測する

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 267,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄線及びＪＲ線沿線の西区及び糸島市を中心とした福岡都市圏の西部圏域である。需要者の中心は
、不動産開発事業者及び不動産投資家であり、そのほかに小売業や娯楽業等の店舗展開を計る事業者層も含まれる。市
場の需給動向は、金融緩和による低金利での資金調達が容易であることから、資金調達能力を有する事業者需要は底堅
い。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが９５０㎡程度の物件で２億５０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ駅近辺ではマンションや店舗等の集積も進んでいる。地域における不動産利用の態様は、自家自用、自家他用、そ
れらの混合等多岐にわたり、最有効使用の判定においても同様で、建物全部自家自用、全部他用（賃貸）、一部自用一
部他用、全部分譲、一部自用一部分譲など様々なケースがあるが、収益価格はその一態様（全部他用）を前提にして試
算しているに過ぎない。したがって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    245,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内的には人口減少傾向、福岡市西区では人
口の伸びが鈍化、世帯数は増加傾向にある。
生活利便性の高い地域では人口・世帯数とも
増加傾向にある

北原１丁目地区は九大学研都市駅前の新しい
街であり、生活利便施設等の集積も進み、需
要は底堅く不動産市況は堅調である

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡西 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西３Ｃ -208	福岡市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡西４Ｋ -215	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	福岡西４Ｋ -302	福岡市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南7.6m市道、中間画地		商業 (90,304)
d	福岡西４Ｋ -419	福岡市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南9m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,070	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,324	100 [ 130.3]	268,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 302,506	100 [ 130.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,678	100 [ 83.3]	287,729		288,000
c	(　 ) 230,042	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	246,772	100 [ 94.5]	261,134		261,000
d	(　 ) 233,327	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	220,812	100 [ 87.8]	251,494		251,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	限定価格	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

福岡西 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,956,827	10,899,003	41,057,824	32,305,100	8,752,724	（　0.9322） 8,159,289	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	194,268,786 円　　　　（　 206,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	256.00	ＲＣ11	2,763.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	945 ㎡	29.5 m x 32.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１１階共同住宅（１戸６３㎡程度、各階４戸）

⑦有効率　 96.9 ％
の理由

高層店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
7～11	共同住宅	256.00	98.4	251.90	1,550	390,445	1.0	390,445
							1.0	390,445
2～ 6	共同住宅	256.00	98.4	251.90	1,500	377,850	1.0	377,850
							1.0	377,850
1～ 1	店舗	203.50	77.4	157.51	3,000	472,530	6.0	2,835,180
							0.0	0
～

～

計		2,763.50	96.9	2,676.51		4,314,005		6,676,655
								3,841,475

⑨年額支払賃料	4,314,005 円　×　12ヶ月　＝　 51,768,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,676.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,872,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,768,060 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,872,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,682,003 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,958,057 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,676,655 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,428 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,841,475 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 935,342 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,956,827 円　　　　（　 54,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西４Ｋ（賃）　　　　-104	1,172 ( 1,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 4 F B
b	福岡西４Ｋ（賃）　　　　-105	1,425 ( 1,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,516
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,108,000 円	527,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,682,003 円	53,640,060　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 575,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,479,500 円	527,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	527,000 円	527,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	527,000 円	527,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,899,003 円　（　　　　　　 11,533 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	527,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 2,763.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,305,100 円（　　　　　 34,185 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,956,827 円
②総費用	10,899,003 円
③純収益　①－②	41,057,824 円
④建物等に帰属する純収益	32,305,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,752,724 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,159,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,268,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,000 円／㎡）