鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡西 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西３Ｃ -209	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、東8m、角地		１住居 (70,200)
b	福岡西３Ｃ -1016	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、南7m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡西４Ｋ -101	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北35m国道、西6m、南5.5m、三方路		｢調区｣ (50,50)
d	福岡西４Ｋ -210	福岡市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.8m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
e	福岡西４Ｋ -420	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南42m国道、東6.8m、北8.8m、三方路		２住居高度地区2種20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,508	100 [ 70.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	156,366	100 [ 132.8]	117,745	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 122,010	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	120,732	100 [ 112.4]	107,413		107,000
c	(　 ) 85,000	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	84,175	100 [ 80.6]	104,435		104,000
d	(　 ) 79,324	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,466	100 [ 78.0]	104,444		104,000
e	(　 ) 136,252	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	136,517	100 [ 121.1]	112,731		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
a	その他	％／月 +0.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

福岡西 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,659,933	2,102,400	7,557,533	6,373,280	1,184,253	（　0.9507） 1,125,869	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,806,405 円　　　　（　 81,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種20m	90 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	14.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	2,000	300,000	4.0	1,200,000
							0.0	0
2～ 4	居宅	150.00	100.0	150.00	1,150	172,500	2.0	345,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		817,500		2,235,000
								0

⑨年額支払賃料	817,500 円　×　12ヶ月　＝　 9,810,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,810,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 507,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,638,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,235,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,233 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,659,933 円　　　　（　 29,273 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西４（賃）　　　　-402	1,465 ( 1,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,152 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡西４（賃）　　　　-404	1,185 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,150
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	488,000 円	97,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	507,300 円	10,146,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 829,600 円	97,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,600 円	97,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,600 円	97,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,102,400 円　（　　　　　　 6,371 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,600,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,373,280 円（　　　　　 19,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,659,933 円
②総費用	2,102,400 円
③純収益　①－②	7,557,533 円
④建物等に帰属する純収益	6,373,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,184,253 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,125,869 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,412 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,806,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡西 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡西 5-4

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　大楠　由美子

TEL.

鑑定評価額

35,000,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市西区周船寺２丁目３９０番３｢周船寺２－６－１６｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種20m (90,200)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	小売店舗、店舗併用住宅等が混在する商業地域	北西5m県道	水道、下水	周船寺 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ県道

交通

施設

周船寺　北東方

330m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域として成熟しており、今後ともこのような利用状
態が維持されると予測する。需要は活発化しており、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に西区の近隣商業地域のうち、区域中心部からやや離れた地域である。主な需要者は地元の各種事業者
のほか、収益物件用地の取得を目的とした投資家等とみられる。区域郊外の店舗用地の需要は、中心部に比べて強くは
ないものの、駅に近く都心への交通利便性が高いことから共同住宅用地としての需要も見込まれる。取引される規模や
用途によって価格はばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣商業地域で、需要者は収益性を勘案して購入の意思決定を行うものとみられるが、店舗や共同住宅の賃料が低位に
推移しており、収益価格は低めに試算されたといえる。一方、比準価格は周辺の類似地域の事例を採用して適切に行わ
れており、説得力を有している。よって、収益価格は参考に留め、現実の市場の実態を反映する比準価格の方を重視す
るものとして、更には前年価格についての価格形成要因の変動を分析の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数は増加傾向。住宅地需要は堅調
で、地下鉄空港線沿線では特に上昇幅が拡大
。商業地は賃貸マンション適地で需要が活発
化している。

九州大学及び都心への交通利便性が高く、賃
貸マンション用地としての需要も強い。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡西 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西４Ｋ -420	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南42m国道、東6.8m、北8.8m、三方路		２住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡西４Ｋ -503	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西25m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡西３Ｃ -209	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、東8m、角地		１住居 (70,200)
d	福岡西３Ｃ -1016	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、南7m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,252	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	136,517	100 [ 127.7]	106,904	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 160,280	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,615	100 [ 143.2]	117,748		118,000
c	(　 ) 108,508	100 [ 70.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	156,366	100 [ 161.1]	97,061		97,100
d	(　 ) 122,010	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	120,732	100 [ 108.7]	111,069		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +55.0
c	その他	％／月 +0.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

福岡西 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,693,622	2,099,500	7,594,122	6,373,280	1,220,842	（　0.9507） 1,160,654	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	27,634,619 円　　　　（　 83,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種20m	90 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	14.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は２ＬＤＫ（約５０㎡）程度、各階３室を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	150.00	100.0	150.00	2,000	300,000	4.0	1,200,000
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,150	172,500	1.0	172,500
							1.0	172,500
4～	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,100	165,000	1.0	165,000
							1.0	165,000
～

～

計		600.00	100.0	600.00		810,000		1,710,000
								510,000

⑨年額支払賃料	810,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,720,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,720,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 502,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,553,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,710,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 510,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 124,177 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,693,622 円　　　　（　 29,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西４（賃）　　　　-316	1,120 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,176 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡西４（賃）　　　　-317	1,209 ( 1,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,152
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	488,000 円	97,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	502,800 円	10,056,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 829,600 円	97,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,600 円	97,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,600 円	97,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,099,500 円　（　　　　　　 6,362 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,600,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,373,280 円（　　　　　 19,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,693,622 円
②総費用	2,099,500 円
③純収益　①－②	7,594,122 円
④建物等に帰属する純収益	6,373,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,220,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,160,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,634,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,700 円／㎡）