鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西４Ｋ -303	福岡市西区		更地	（　）	不整形	南24m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡西４Ｋ -816	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡西３Ｃ -208	福岡市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡城南３Ｃ -312	福岡市城南区		更地	（　）	不整形	東26m市道、北西4m、二方路		商業 (90,400)
e	福岡城南３Ｃ -210	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.4m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 423,464	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	452,847	100 [ 85.6]	529,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	529,000
b	(　 ) 327,505	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	347,810	100 [ 66.1]	526,188		526,000
c	(　 ) 321,070	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,324	100 [ 71.3]	489,935		490,000
d	(　 ) 575,936	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	654,840	100 [ 120.0]	545,700		546,000
e	(　 ) 445,920	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	489,174	100 [ 92.0]	531,711		532,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 528,000 円／㎡]

福岡西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,172,811	8,695,404	24,477,407	17,347,900	7,129,507	（　0.9322） 6,646,126	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	158,241,095 円　　　　（　 425,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	165.00	ＲＣ9	1,485.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	372 ㎡	18.5 m x 20.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（約６６㎡）、２～９階住宅（各階４戸、１ＬＤＫ、約３８㎡）を想定。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

標準的な有効率を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	165.00	40.0	66.00	3,400	224,400	5.0	1,122,000
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	165.00	92.0	151.80	2,000	303,600	1.0	303,600
							0.0	0
6～ 9	共同住宅	165.00	92.0	151.80	2,050	311,190	1.0	311,190
							0.0	0
～

～

計		1,485.00	86.2	1,280.40		2,683,560		3,581,160
								0

⑨年額支払賃料	2,683,560 円　×　12ヶ月　＝　 32,202,720 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,280.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,536,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費等の水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 780,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,739,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 780,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,380,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,138,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,581,160 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,172,811 円　　　　（　 89,174 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西４（賃）　　　　-908	1,964 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	2,091	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,002 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡西４（賃）　　　　-909	1,857 ( 1,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,997
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,132,000 円	283,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,142,304 円	34,519,200　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 449,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,405,500 円	283,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,695,404 円　（　　　　　　 23,375 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	283,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,485.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,347,900 円（　　　　　 46,634 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,172,811 円
②総費用	8,695,404 円
③純収益　①－②	24,477,407 円
④建物等に帰属する純収益	17,347,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,129,507 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,646,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,866 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,241,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 425,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
福岡西 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡西 5-1

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　大塚　誠司

TEL.

鑑定評価額

195,000,000 円

１㎡当たりの価格

525,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市西区姪浜駅南１丁目７１番｢姪浜駅南１－６－１９｣				②地積　(㎡)	372 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西25m県道	水道、ガス、下水	姪浜 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 10 ｍ、南 120 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５．０ｍ県道

交通

施設

姪浜駅　南西方

170m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近時ではコロナ禍にあっても、マンション素地の取得や投資物件への投資が活発に行われていることから、この
傾向がもう暫く続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 545,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 471,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、福岡市西区の商業地域を中心に、福岡市全域の商業地域にも及ぶ。需要者は店舗兼共同住宅用地
等を求める法人企業が中心であるが、土地総額における需要の中心は掴みづらい状況にある。新型コロナの影響により
、一時期不動産市場は停滞したものの、近時にあってはコロナ禍においてもマンション素地の取得や投資物件への投資
が活発に行われており、地価の上昇幅は前年より拡大した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法における賃料水準等は標準的なものと思料されるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より、比準
価格に比して収益価格がやや低位に求められたと考えられる。一方、類似性が高いと判断される事例を重視する等して
求めた比準価格は、類似性・代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視す
るとともに、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    475,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西区の人口は約２１．２万人、過去５年間で
２．９％の伸び率を示している。

コロナ禍にあっても、マンション素地や投資
物件に対する需要は堅調に推移しており、地
価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡城南３Ｃ -210	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.4m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡南４Ｋ -803	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	福岡西４Ｋ -303	福岡市西区		更地	（　）	不整形	南24m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡南４Ｋ -607	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東32m国道、北西9m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 445,920	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	489,174	100 [ 89.2]	548,401	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	548,000
b	(　 ) 359,778	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	382,444	100 [ 74.5]	513,348		513,000
c	(　 ) 423,464	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	452,847	100 [ 76.7]	590,413		590,000
d	(　 ) 631,507	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	647,448	100 [ 123.1]	525,953		526,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 545,000 円／㎡]

福岡西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,792,042	8,732,331	25,059,711	17,164,000	7,895,711	（　0.9322） 7,360,382	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	175,247,190 円　　　　（　 471,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	165.00	ＲＣ9	1,485.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	372 ㎡	18.5 m x 20.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～９階共同住宅（約３８㎡×４戸×８階）

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

標準的な有効率で設定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	165.00	40.0	66.00	3,350	221,100	5.0	1,105,500
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	165.00	92.0	151.80	2,050	311,190	2.0	622,380
							0.0	0
6～ 9	共同住宅	165.00	92.0	151.80	2,100	318,780	2.0	637,560
							0.0	0
～

～

計		1,485.00	86.2	1,280.40		2,740,980		6,145,260
								0

⑨年額支払賃料	2,740,980 円　×　12ヶ月　＝　 32,891,760 円
⑩a共益費（管理費）	90 円／㎡　×　 1,280.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,382,832 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,274,592 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,405,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,733,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,145,260 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,792,042 円　　　　（　 90,839 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西４（賃）　　　　-201	1,825 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,053 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡西４（賃）　　　　-313	1,741 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,176
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,120,000 円	280,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,216,631 円	35,138,592　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 455,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,380,000 円	280,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	280,000 円	280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	280,000 円	280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,732,331 円　（　　　　　　 23,474 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	280,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,485.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,164,000 円（　　　　　 46,140 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,792,042 円
②総費用	8,732,331 円
③純収益　①－②	25,059,711 円
④建物等に帰属する純収益	17,164,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,895,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,360,382 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,786 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,247,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 471,000 円／㎡）