別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -20 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中村　秀紀   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区拾六町２丁目２０４番２ ｢拾六町２－１５－９｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (50,100) （その他） 高度1種最高15m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西5.3m市道 水道、下水 橋本 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 橋本駅　北西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (50,100) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に空地・農地が見受けられ、ミニ開発を始めとする宅地開発の余地は残っているものの、橋本駅から距離を 有することから、宅地化の進展は時間がかかるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄七隈線橋本駅勢圏を中心とする西区東部の住宅地であり、需要者の中心は、市内に通勤するサラ リーマン等の中堅所得者層である。史上最低レベルの住宅ローン金利、福岡の人口増により、地価は強含みで推移して きた。新型コロナウイルス禍による、住宅需要への影響が懸念されたが、目立った影響は見られない。需要の中心とな る価格帯は土地１５０㎡程度で１１００万円前後、新築住宅で３１００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、戸建住宅を主体とする住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どである。対象標準地に近接し、 地域格差が殆ど無く求められた事例を重視するとともに、類似性等が比較的高い事例をも比較考量する等して求めた比 準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比 準価格を重視するとともに、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡西 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [ 92.6] [100.0] 100 75,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 史上最低水準のローン金利、福岡市の人口増 等を背景に、住宅地への需要は堅調に推移し ており、コロナ禍の影響も明らかには認めら れない。 地域要因に特段の変動は見られない。今後も 概ね現状のまま推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％