別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福岡西 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -19 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　浩   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区生松台２丁目９番４ ｢生松台２－９－４｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 地区計画等 1:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 橋本 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 橋本駅　西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。良好な環境を有するものの 交通利便性を指向する需要には必ずしもこたえられないこと等により、地価は横這いで推移するものと予測する (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄七隈線及び空港線沿線の西区、及び早良区中部一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏 内に居住している最終需要者等である。市場の需給動向は、閑静な住環境は認められるものの、需要者の視点が最寄駅 や生活利便施設、福岡都心部への交通利便性重視に移行し、需要の盛り上がに欠ける。市場の中心価格帯は、土地は規 模にもよるが２１０㎡程度で１５００万円前後、中古住宅は築年や品等・規模等にもよるが２６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域では、近年、新たにアパート等の賃貸物件を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等 の収益性に着目した取引は皆無で、自家自用目的での不動産（居住目的の戸建住宅を建築するための土地又は新築・中 古の戸建住宅）取引等が中心である（不動産事業者による転売目的での取引も散見される）。したがって、収益還元法 の適用は断念した。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内的には人口減少傾向、福岡市西区では人 口の伸びが鈍化、世帯数は増加傾向にある。 生活利便性の高い地域では人口・世帯数とも 増加傾向にある 閑静な住環境が魅力ではあるが需要者ニーズ が生活利便性に移行しつつある中、当該地域 での居住用不動産の需要の高まりは見られな い 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％