別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -17 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　大楠　由美子   TEL.

鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区愛宕浜４丁目２７番１３ ｢愛宕浜４－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 姪浜 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 姪浜駅　北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持されると予測 する。住宅地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西区北東部の住宅地域である。主な需要者は市内及び周辺市町の居住者ほか、転売を目的とした不動 産業者とみられる。鉄道駅からやや離れているものの、良好な居住環境を維持しており、需要は堅調である。取引の中 心は、土地１９０㎡であれば３７００万円強とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区域北東部の、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であって、自己使用目的の取引が一般的であることから、 賃貸市場が未成熟につき収益価格を試算することができなかった。比準価格は、規範性を有する事例を採用して適切に 行われており、説得力を有している。最終的には代表標準地価格との検討を踏まえ、戸建住宅地としての快適性や利便 性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [106.9] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [100.0] 100 196,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数は増加傾向。住宅地需要は堅調 で、地下鉄空港線沿線では特に上昇幅が拡大 。商業地は賃貸マンション適地で需要が活発 化している。 良好な居住環境を維持しており、住宅地とし ての相対的地位は高い。隣接する地域では高 値での取引が多く、宅地需要は堅調である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％