別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -11 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　大楠　由美子   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区泉１丁目３１番１ ｢泉１－２２－２０｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 周船寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 周船寺駅　北西方 1.2km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持されるものと 予測する。住宅地需要は依然として堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西区西部の住宅地域で、特にＪＲ筑肥線周船寺駅、今宿駅を利用をする地域が中心となる。主な需要 者は市内及び周辺市町の居住者のほか、転売を目的とした不動産業者とみられる。環境良好な住宅地で、需要は堅調で ある。取引の中心となる価格帯は、土地２００㎡程度で１９００万円前後、新築住宅で４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当区郊外の、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であって、自己使用目的の取引が一般的であることから、賃 貸市場が未成熟につき収益価格を試算することができなかった。比準価格は、規範性を有する事例を採用して適切に行 われており、説得力を有している。更には、前年価格についての価格形成要因の変動を分析の上、戸建住宅地としての 快適性や利便性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数は増加傾向。住宅地需要は堅調 で、地下鉄空港線沿線では特に上昇幅が拡大 。商業地は賃貸マンション適地で需要が活発 化している。 良好な居住環境を維持しており、周辺の地域 においても高値での取引が散見され、宅地需 要は高く、地価は上昇傾向を続けている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％