鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡西 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西３Ｃ -206	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.7m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	福岡西３Ｃ -419	福岡市西区		建付地	（　）	不整形	北西5m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	福岡西４Ｋ -404	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ整形	南4.2m市道、中間画地		１低専特別用途地区 (50,80)
d	福岡西４Ｋ -415	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.7m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
e	福岡西４Ｋ -402	福岡市西区		更地	（　）	正方形	北4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m 建築協定 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,478	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,493	100 [ 102.0]	107,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 62,825	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	76,573	100 [ 65.0]	117,805		118,000
c	(　 ) 78,775	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,823	100 [ 55.9]	144,585		145,000
d	(　 ) 145,428	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,536	100 [ 121.0]	125,236		125,000
e	(　 ) 140,069	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	146,652	100 [ 114.1]	128,529		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

福岡西 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,709,113	940,232	3,768,881	2,707,200	1,061,681	（　0.9757） 1,035,882	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	25,897,050 円　　　　（　 87,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	136.00	Ｓ2	272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	297 ㎡	12.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約４５㎡、２ＬＤＫ、計６戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	136.00	100.0	136.00	1,370	186,320	1.0	186,320
							1.0	186,320
2～	共同住宅	136.00	100.0	136.00	1,400	190,400	1.0	190,400
							1.0	190,400
～

～

～

計		272.00	100.0	272.00		376,720		376,720
								376,720

⑨年額支払賃料	376,720 円　×　12ヶ月　＝　 4,520,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,520,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 242,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,613,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	376,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 376,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 91,726 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,709,113 円　　　　（　 15,856 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西４（賃）　　　　-306	1,611 ( 1,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡西４（賃）　　　　-308	1,237 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,315
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,200 円	42,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	242,832 円	4,856,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,500 円	42,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 940,232 円　（　　　　　　 3,166 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,300,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,707,200 円（　　　　　 9,115 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,709,113 円
②総費用	940,232 円
③純収益　①－②	3,768,881 円
④建物等に帰属する純収益	2,707,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,061,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,035,882 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,488 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,897,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡西 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡西 -10

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　竹山　泰史

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市西区下山門２丁目５０６番５｢下山門２－７－２０｣				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、中層住宅、空地混在の住宅地域	西6.5m市道	水道、ガス、下水	下山門 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 140 ｍ、南 70 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

下山門駅　南東方

670m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅等のほか、空地等も多くみられる住宅地域であり、周辺地域の土地利用状況や立地条件等を
勘案すると、今後も宅地開発が進められると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、姪浜以西の鉄道沿線に住宅地域が形成された圏域で、需要者の中心は福岡市中心部に通勤する給
与所得者層であるが、規模が大きい土地も多いことから、総額が嵩む土地については不動産業者等の需要が見込まれる
。需要の中心となる価格帯は１坪あたり３５～４０万円程度で、中規模画地の土地のみで総額３，５００万円程度の取
引がみられる。同圏域の住宅需要は堅調で、地価は上昇傾向を示している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅のほか共同住宅等もみられる住宅地域であり、賃貸用の共同住宅の建築を想定して収益価格を求めたが、土地
価格に見合う賃料収入の獲得が困難であり、やや低位に求められた。一方、比準価格については、現実の市場において
取引された事例を採用して求めており、規範性は高いと認められる。したがって本件では、比準価格を重視し、収益価
格を比較検討し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡西 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 142,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[100.0]

100
[131.0]

[100.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西区の人口は増加傾向にあり、全般的に住宅
需要は高く、利便性の高いエリアでは特に需
給がひっ迫している。

地域内に格別の変動はみられないが、良好な
立地条件を有しており、引き続き高い住宅需
要を維持するものとみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡西 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西４Ｋ -805	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
b	福岡西３Ｃ -727	福岡市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	福岡西３Ｃ -728	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		１低専特別用途地区 (50,80)
d	福岡西３Ｃ -206	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.7m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,024	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,204	100 [ 94.1]	118,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 99,625	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,418	100 [ 86.1]	117,791		118,000
c	(　 ) 96,712	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	98,568	100 [ 81.8]	120,499		120,000
d	(　 ) 104,478	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,493	100 [ 90.9]	120,454		120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

福岡西 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,718,009	937,564	3,780,445	2,707,200	1,073,245	（　0.9757） 1,047,165	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	26,179,125 円　　　　（　 88,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	136.00	Ｓ2	272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	297 ㎡	12.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（４５㎡程度）６戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	136.00	100.0	136.00	1,380	187,680	1.0	187,680
							1.0	187,680
2～ 2	居宅	136.00	100.0	136.00	1,410	191,760	1.0	191,760
							1.0	191,760
～

～

～

計		272.00	100.0	272.00		379,440		379,440
								379,440

⑨年額支払賃料	379,440 円　×　12ヶ月　＝　 4,553,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 312,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,553,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 312,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 243,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,622,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	379,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,605 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 379,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 92,388 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,718,009 円　　　　（　 15,886 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西４（賃）　　　　-802	1,321 ( 1,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,441 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡西３（賃）　　　　-1010	1,013 ( 1,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,492
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,200 円	42,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	243,264 円	4,865,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,500 円	42,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 937,564 円　（　　　　　　 3,157 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,300,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,707,200 円（　　　　　 9,115 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,718,009 円
②総費用	937,564 円
③純収益　①－②	3,780,445 円
④建物等に帰属する純収益	2,707,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,073,245 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,047,165 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,526 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,179,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,100 円／㎡）