鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡西 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西３Ｃ -1020	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m私道、中間画地		１低専特別用途地区建築協定 (50,80)
b	福岡西４Ｋ -408	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北5.4m、角地		準工 (70,200)
c	福岡西４Ｋ -411	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、東6m、北6m、三方路		１低専地区計画等 (60,80)
d	糸島４Ｋ -413	糸島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、北西4.9m、角地		１住居 (70,200)
e	糸島４Ｋ -401	糸島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、角地		｢調区｣地区計画等 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,677	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	97,978	100 [ 90.1]	108,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 95,115	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	96,500	100 [ 91.0]	106,044		106,000
c	(　 ) 81,684	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	77,645	100 [ 76.6]	101,364		101,000
d	(　 ) 76,409	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,928	100 [ 80.5]	95,563		95,600
e	(　 ) 77,130	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	75,618	100 [ 75.7]	99,892		99,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

福岡西 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,450,616	487,536	1,963,080	1,388,800	574,280	（　0.9757） 560,325	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	14,008,125 円　　　　（　 70,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.00	ＬＳ2	146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	172 ％	198 ㎡	13.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	73.00	100.0	73.00	1,350	98,550	1.0	98,550
							1.0	98,550
2～	居宅	73.00	100.0	73.00	1,370	100,010	1.0	100,010
							1.0	100,010
～

～

～

計		146.00	100.0	146.00		198,560		198,560
								198,560

⑨年額支払賃料	198,560 円　×　12ヶ月　＝　 2,382,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,382,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 126,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,400,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,886 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 48,346 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,450,616 円　　　　（　 12,377 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西４（賃）　　　　-806	1,491 ( 1,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡西４Ｋ（賃）　　　　-102	1,338 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,338
c	福岡西４（賃）　　　　-804	1,277 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,445

福岡西 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,800 円	21,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	126,336 円	2,526,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,400 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 487,536 円　（　　　　　　 2,462 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,388,800 円（　　　　　 7,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,450,616 円
②総費用	487,536 円
③純収益　①－②	1,963,080 円
④建物等に帰属する純収益	1,388,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	574,280 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	560,325 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,830 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,008,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
福岡西 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡西 -8

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　宮崎　浩

TEL.

鑑定評価額

20,400,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市西区周船寺１丁目５７９番２３外｢周船寺１－４－４１｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m (60,172)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域	東4.3m市道	水道、下水	周船寺 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．３ｍ市道

交通

施設

周船寺駅　西方

360m

法令

規制

１住居
(60,172)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏の利便性から不動
産取引も堅調で、地価水準は上昇していくものと予測する

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ筑肥線沿線の福岡市西区の西部、糸島市の東部及び中部一帯の圏域である。需要者の中心は、同一
需給圏内に居住している最終需要者等である。市場の需給動向は、駅徒歩圏内に存し福岡都心部への交通アクセスも良
好であること等から周辺では中高層マンションも見られるなど、宅地需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地は規模
にもよるが２００㎡程度で２０００万円前後、中古住宅は築年や品等・規模等にもよるが２８００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域では、既存の収益物件は散見されるものの、近年、新たにアパート等の賃貸建物を建築するため
の土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引は少なく、自家自用目的での不動産（居住目的の戸建て
住宅を建築するための土地又は新築・中古の戸建住宅）取引が中心である。したがって、比準価格を中心に、収益価格
を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内的には人口減少傾向、福岡市西区では人
口の伸びが鈍化、世帯数は増加傾向にある。
生活利便性の高い地域では人口・世帯数とも
増加傾向にある

駅接近性に優れるなど良好な生活利便性を背
景に周船寺１丁目地区の世帯数は増加傾向に
あり、不動産市況は堅調である

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡西 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西４Ｋ -814	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡西３Ｃ -1016	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、南7m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
c	糸島４Ｋ -414	糸島市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6.3m市道、南東4.7m、角地		１住居 (70,200)
d	糸島４Ｋ -116	糸島市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m道路、中間画地		１住居 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,989	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,526	100 [ 128.5]	104,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 122,010	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	120,732	100 [ 119.1]	101,370		101,000
c	(　 ) 90,644	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	92,404	100 [ 92.0]	100,439		100,000
d	(　 ) 119,952	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	127,051	100 [ 107.8]	117,858		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

福岡西 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,854,276	573,020	2,281,256	1,670,400	610,856	（　0.9757） 596,012	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	14,900,300 円　　　　（　 75,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋	88.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	172 ％	198 ㎡	13.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１ＬＤＫ（４４㎡程度）　２戸、計４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部分なし

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～	長屋	88.00	100.0	88.00	1,350	118,800	1.0	118,800
							1.0	118,800
1～	長屋	88.00	100.0	88.00	1,300	114,400	1.0	114,400
							1.0	114,400
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		233,200		233,200
								233,200

⑨年額支払賃料	233,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,798,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,798,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 147,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,795,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 233,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,781 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,854,276 円　　　　（　 14,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西４Ｋ（賃）　　　　-101	1,445 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,418	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡西４Ｋ（賃）　　　　-102	1,338 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,334
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,400 円	26,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	147,120 円	2,942,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 573,020 円　（　　　　　　 2,894 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,670,400 円（　　　　　 8,436 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,854,276 円
②総費用	573,020 円
③純収益　①－②	2,281,256 円
④建物等に帰属する純収益	1,670,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	610,856 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	596,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,300 円／㎡）