別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福岡西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -5 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山崎　晃尚   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区橋本２丁目１２０８番５０ ｢橋本２－２０－１１｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 橋本 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 橋本駅　北西方 270m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因は見受けられず、今後も現状の利用状態が維持されるものと思料する。駅やショッピン グセンターに近く、住宅需要は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区東部及び早良区西部一帯で、地下鉄駅を最寄駅とする戸建住宅地域である。需要者の中心は福岡市 都心部へ通勤する中堅所得者層である。長らく続く低金利政策により住宅を取得し易い融資環境が継続しており、福岡 市の人口増加と相俟って、利便性の良い住宅地の需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は土地で２００ ０万円前後、新築戸建住宅で４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は西 区の住宅地域の中でも、区域東部の事例を収集し、最寄駅等に留意して試算したもので、主たる需要者の選好性に着目 した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格は高い説得力を有するものと判断し、周辺 公示地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微増傾向にあり高齢化率は県平 均より低い。取引件数は減少しているが価格 は上昇基調にある。建築着工は減少気味であ る。 地域要因に特段の変動はないが、橋本駅や木 の葉モールへの接近に優れ、新築・中古とも に住宅需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％