鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南４Ｋ -803	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	福岡南４ＫＤＨ -5	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	東22m国道、北7m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡南４Ｋ -607	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東32m国道、北西9m、角地		近商 (100,300)
d	福岡博多４Ｋ -1202	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.4m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 359,778	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,047	100 [ 94.9]	397,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	397,000
b	(　 ) 258,971	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.3]	338,371	100 [ 76.5]	442,315		442,000
c	(　 ) 631,507	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	636,412	100 [ 139.1]	457,521		458,000
d	(　 ) 315,092	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	332,422	100 [ 81.1]	409,891		410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

福岡南 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,434,594	5,391,189	14,043,405	10,405,200	3,638,205	（　0.9556） 3,476,669	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	86,916,725 円　　　　（　 293,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	ＲＣ7	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	297 ㎡	23.0 m x 12.9 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～７階ワンルーム３２㎡×２４戸

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

当該建物の構造、階層としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	60.0	48.00	2,600	124,800	6.0	748,800
							0.0	0
2～ 2	居宅	130.00	97.0	126.10	1,800	226,980	1.0	226,980
							1.0	226,980
3～ 3	居宅	130.00	97.0	126.10	1,830	230,763	1.0	230,763
							1.0	230,763
4～ 7	居宅	130.00	97.0	126.10	1,860	234,546	1.0	234,546
							1.0	234,546
塔屋～		20.00

計		880.00	91.4	804.60		1,520,727		2,144,727
								1,395,927

⑨年額支払賃料	1,520,727 円　×　12ヶ月　＝　 18,248,724 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 804.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 965,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,214,244 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,003,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,074,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,144,727 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,395,927 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 339,887 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,434,594 円　　　　（　 65,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-804	1,277 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,715	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,871 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-803	1,738 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,867
c	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-803	1,977 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,081

福岡南 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	174,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,409,389 円	20,078,244　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 284,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	174,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,391,189 円　（　　　　　　 18,152 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,405,200 円（　　　　　 35,034 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,434,594 円
②総費用	5,391,189 円
③純収益　①－②	14,043,405 円
④建物等に帰属する純収益	10,405,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,638,205 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,476,669 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,916,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡南 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 5-11

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　伊牟田　徹

TEL.

鑑定評価額

126,000,000 円

１㎡当たりの価格

425,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区塩原３丁目２２１番２｢塩原３－１６－１３｣				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅近くの商業地域	南東22m市道	水道、ガス、下水	大橋 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 180 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

大橋駅北東方

390m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏内の幹線道路沿いの地域で、多様で安定した需要を背景に、今後も中高層の店舗付共同住宅を主体とし
た地域として現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 324,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南区北東部を中心としたマンション立地が可能な商業地域である。需要者は投資用不動産の建築を目的
とする不動産業者等が中心となる。一時コロナ禍の影響がみられたものの、旺盛な投資用不動産の取得意欲を背景に、
近時、マンション適地の地価は強い上昇基調にある。なお、規模により異なるため中心となる価格帯は見出し難いが、
対象標準地程度の規模であれば、土地のみで総額１～１．５億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域で収益性が重視され、賃貸のテナントが大半を占めるものの、想定条件が多く
、特にコロナ禍においてテナント需要がまだ不透明な状況下において収益価格の信頼性には自ずと限度がある。したが
って、本件は現在の市場性をより反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 333,000 円／㎡

[110.2]
100

100
[100.0]

100
[ 86.6]

[100.0]
100

424,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    389,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

飲食・接客業を中心に新型コロナウイルス感
染症拡大による業績悪化が認められるが、郊
外型店舗等への影響は限定的である。

大橋駅ビルリニューアルや特急停車駅化等に
より、駅周辺商業地の効用は高まっており、
底堅い需要があり、地価は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南４Ｋ -412	福岡市南区		底地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡南４ＫＤＨ -5	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	東22m国道、北7m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡南４Ｋ -607	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東32m国道、北西9m、角地		近商 (100,300)
d	福岡南４Ｋ -1402	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西22m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 214,131) 305,901	100 [ 90.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	356,205	100 [ 80.3]	443,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	444,000
b	(　 ) 258,971	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.3]	336,696	100 [ 82.6]	407,622		408,000
c	(　 ) 631,507	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	647,448	100 [ 139.1]	465,455		465,000
d	(　 ) 670,112	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	706,298	100 [ 154.4]	457,447		457,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
a	その他	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

福岡南 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,893,487	5,457,854	14,435,633	10,405,200	4,030,433	（　0.9556） 3,851,482	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	96,287,050 円　　　　（　 324,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	ＲＣ7	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	297 ㎡	23.0 m x 12.9 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２階から７階は共同住宅（単身向けタイプ：平均専有面積約３２㎡×２４戸）を想定した。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	60.0	48.00	2,930	140,640	6.0	843,840
							0.0	0
2～ 2	居宅	130.00	97.0	126.10	1,850	233,285	1.0	233,285
							1.0	233,285
3～ 5	居宅	130.00	97.0	126.10	1,880	237,068	1.0	237,068
							1.0	237,068
6～ 7	居宅	130.00	97.0	126.10	1,900	239,590	1.0	239,590
							1.0	239,590
塔屋～		20.00

計		880.00	91.4	804.60		1,564,309		2,267,509
								1,423,669

⑨年額支払賃料	1,564,309 円　×　12ヶ月　＝　 18,771,708 円
⑩a共益費（管理費）	95 円／㎡　×　 804.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 917,244 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例及び地域における共益費水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,688,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,027,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,525,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,267,509 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,541 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,423,669 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 346,642 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,893,487 円　　　　（　 66,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-803	1,738 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,867	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,922 円/㎡　月額支払賃料（　 1,880 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-804	1,277 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,715
c	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-803	1,977 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,977

福岡南 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	174,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,466,354 円	20,552,952　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	174,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,457,854 円　（　　　　　　 18,377 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,405,200 円（　　　　　 35,034 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,893,487 円
②総費用	5,457,854 円
③純収益　①－②	14,435,633 円
④建物等に帰属する純収益	10,405,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,030,433 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,851,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,968 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,287,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 324,000 円／㎡）