別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡南 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 5-7 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.

鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区清水１丁目１９番５ ｢清水１－２３－１１｣ ②地積 　(㎡) 515   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1.5 事務所 Ｓ4 中高層の事務所兼共 同住宅等が建ち並ぶ 商業地域 南東19m国道 水道、ガス、下水 高宮 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３８５号（通称：きよみ 通り）沿いで車両通行量が多 い地域 街 路 １９ｍ国道 交通 施設 高宮駅　北東方 580m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 主として中高層の事務所兼共同住宅が多い南区北東部の地域で、現況の地域特性が継続するものと予測する。低 金利の金融市場を背景に、収益物件の取引が未だ相場を牽引しており、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    267,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区を中心に、近接する博多区、中央区等の商業地域の範囲と判定した。主たる需要者は、地元事業者 や収益物件を求める不動産業者等の法人が中心と考えられる。新型コロナ感染症の影響も懸念されたが、低金利による 投資用不動産の需要は根強く、価格を牽引している模様である。なお、需要の中心となる価格帯は、規模によって異な り見出すことが困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する価格牽連性を有する取引事例から試算し、現下の市場性を実証的かつ客観的に反 映した価格である。一方、収益価格は、価格の上昇率に対して遅行性という特性を有する賃料収受を考慮するため、賃 料上昇が価格上昇ほど追い付いておらず、やや低位に試算された。本件では、精度のある比準価格を標準とし、収益価 格を比較考量して、周辺の類似する他の標準地の推移・動向も十分に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    333,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利の金融政策等を背景とする投資用不動 産に対する需要は依然として底堅く、南区北 東部を中心とする商業地の市況にもその反映 が認められる。 南区北東部に位置する交通利便性に優れる地 域で、住宅系投資物件等に係る需要も未だ旺 盛であるため、地価は依然として上昇基調に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％