鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南４Ｋ -607	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東32m国道、北西9m、角地		近商 (100,300)
b	福岡南４Ｋ -1402	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西22m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡博多４Ｋ -406	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡中央４Ｋ -1104	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北11m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 631,507	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	647,448	100 [ 73.2]	884,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	884,000
b	(　 ) 670,112	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	706,298	100 [ 77.1]	916,080		916,000
c	(　 ) 520,973	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	565,256	100 [ 61.9]	913,176		913,000
d	(　 ) 703,659	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	918,896	100 [ 98.7]	930,999		931,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +1.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 905,000 円／㎡]

福岡南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,961,128	15,214,599	45,746,529	30,557,800	15,188,729	（　0.9135） 13,874,904	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	346,872,600 円　　　　（　 726,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	262.01	ＲＣ11	2,712.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	478 ㎡	14.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階：店舗、３階以上：住宅（１戸３０㎡程度）、機械式駐車場１０台を想定。内部廊下等を含むため容積率の緩和有り。

⑦有効率　 66.6 ％
の理由

共同住宅等廊下、駐車場等を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗等	285.57	14.0	40.00	5,000	200,000	6.0	1,200,000
							0.0	0
2～	店舗	242.65	74.2	180.00	3,100	558,000	6.0	3,348,000
							0.0	0
3～ 6	住宅	242.65	72.6	176.16	2,580	454,493	1.0	454,493
							1.0	454,493
7～ 9	住宅	242.65	72.6	176.16	2,610	459,778	1.0	459,778
							1.0	459,778
10～11	住宅	242.65	72.6	176.16	2,640	465,062	1.0	465,062
							1.0	465,062

計		2,712.07	66.6	1,805.44		4,885,430		8,675,430
								4,127,430

⑨年額支払賃料	4,885,430 円　×　12ヶ月　＝　 58,625,160 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 1,805.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,599,834 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,224,994 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,151,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,873,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,675,430 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,127,430 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,004,967 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,961,128 円　　　　（　 127,534 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-601	2,264 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,599	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,637 円/㎡　月額支払賃料（　 2,580 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-1401	2,240 ( 2,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	2,673
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,555,000 円	511,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,302,499 円	63,024,994　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 991,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,343,500 円	511,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	511,000 円	511,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	511,000 円	511,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,214,599 円　（　　　　　　 31,830 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9135

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	511,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 2,712.07 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,557,800 円（　　　　　 63,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,961,128 円
②総費用	15,214,599 円
③純収益　①－②	45,746,529 円
④建物等に帰属する純収益	30,557,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,188,729 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,874,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,027 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 346,872,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 726,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 5-5

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　桑原　哲治

TEL.

鑑定評価額

423,000,000 円

１㎡当たりの価格

885,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区大橋１丁目１３１番｢大橋１－１４－２｣				②地積　(㎡)	478 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中層の店舗、事務所ビルが多い駅前の商業地域	北東22m市道	水道、ガス、下水	大橋 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大橋駅南口の繁華性が高い駅
前商業地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

大橋駅　南方

80m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性の高い商業地域で、今後も商業地域として推移するものと予測する。駅前商業地としての希少性もあるた
め、今後も地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 906,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 727,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福岡市南区を中心とする繁華性の高い商業地域であり、需要者の中心は、店舗兼共同住宅等の投資用不
動産の建築等を目的とする不動産業者・事業者等である。好調な不動産市況に加え、その立地性、希少性から旺盛な需
要が認められる。また、西鉄沿線のマンション用地の供給不足も相俟って、駅周辺の地価は上昇基調で推移している。
なお、需要の中心となる価格帯は規模や地域により大きく異なるため、見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際に行われた西鉄沿線の商業地の取引事例に基づき試
算された比準価格は、実証的で説得力を有する。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡
が生じることを勘案すると、収益価格の説得力、信頼性は相対的にやや劣る。以上より、本件では、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 740,000 円／㎡

[107.7]
100

100
[100.0]

100
[ 90.1]

[100.0]
100

885,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    841,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍において、ホテル・飲食ビル用地等
の商業地需要は軟調に推移。一方、安定した
需要・収益が見込めるマンション適地の需要
は強含みで推移。

大橋駅前の繁華性の高い商業地域。駅前商業
地としての希少性は高く、マンション用地と
しての需要も旺盛であり、地価は上昇基調で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南４Ｋ -1402	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西22m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡南４Ｋ -607	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東32m国道、北西9m、角地		近商 (100,300)
c	福岡中央４Ｋ -1104	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北11m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡中央３Ｃ -410	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.5m市道、南東7m、角地		２住居 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 670,112	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	706,298	100 [ 77.2]	914,894	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	915,000
b	(　 ) 631,507	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	647,448	100 [ 74.1]	873,749		874,000
c	(　 ) 703,659	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	918,896	100 [ 98.8]	930,057		930,000
d	(　 ) 748,448	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	808,760	100 [ 85.8]	942,611		943,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.5
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 906,000 円／㎡]

福岡南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,976,346	15,211,908	45,764,438	30,557,800	15,206,638	（　0.9135） 13,891,264	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	347,281,600 円　　　　（　 727,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	285.57	ＲＣ11	2,712.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	478 ㎡	14.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３～１１階は住宅（約３０㎡／戸×５４戸）、機械式駐車場１０台を想定。

⑦有効率　 66.6 ％
の理由

同種の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	駐車場	197.46

1～	店舗	88.11	45.4	40.00	5,950	238,000	6.0	1,428,000
							0.0	0
2～	店舗	242.65	74.2	180.00	3,170	570,600	6.0	3,423,600
							0.0	0
3～ 7	居宅	242.65	72.6	176.16	2,580	454,493	1.0	454,493
							1.0	454,493
8～11	居宅	242.65	72.6	176.16	2,600	458,016	1.0	458,016
							1.0	458,016

計		2,712.07	66.6	1,805.44		4,913,129		8,956,129
								4,104,529

⑨年額支払賃料	4,913,129 円　×　12ヶ月　＝　 58,957,548 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,805.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,166,528 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,124,076 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,152,204 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,891,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,956,129 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,083 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,104,529 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 999,391 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,976,346 円　　　　（　 127,566 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-1102	2,391 ( 2,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,627	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,637 円/㎡　月額支払賃料（　 2,580 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-1103	2,458 ( 2,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,641
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,555,000 円	511,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,304,408 円	63,044,076　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 987,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,343,500 円	511,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	511,000 円	511,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	511,000 円	511,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,211,908 円　（　　　　　　 31,824 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9135

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	511,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 2,712.07 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,557,800 円（　　　　　 63,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,976,346 円
②総費用	15,211,908 円
③純収益　①－②	45,764,438 円
④建物等に帰属する純収益	30,557,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,206,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,891,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,061 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 347,281,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 727,000 円／㎡）