鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南４Ｋ -1403	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	東8m県道、中間画地		近商高度2種最高20m (90,200)
b	福岡南４Ｋ -117	福岡市南区		更地	（　）	正方形	西8.7m県道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡南３Ｃ -324	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東9.7m県道、西3.8m、二方路		１住居高度地区2種20m (70,200)
d	福岡南４Ｋ -919	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,100	100 [ 110.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	164,301	100 [ 125.0]	131,441	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 174,168	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	178,174	100 [ 128.0]	139,198		136,000
c	(　 ) 111,056	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	119,973	100 [ 92.0]	130,405		128,000
d	(　 ) 140,234	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,356	100 [ 110.0]	128,505		126,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	買進み	％／月 +0.14	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

福岡南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,146,876	4,065,768	11,081,108	9,149,400	1,931,708	（　0.9556） 1,845,940	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	46,148,500 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	ＲＣ5	850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種20m	90 ％	200 ％	200 ％	431 ㎡	14.0 m x 34.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～５階：２ＬＤＫ（平均専有面積約５４㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準設計仕様による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	70.0	119.00	2,700	321,300	6.0	1,927,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	170.00	95.0	161.50	1,370	221,255	1.0	221,255
							1.0	221,255
3～ 4	住宅	170.00	95.0	161.50	1,390	224,485	1.0	224,485
							1.0	224,485
5～ 5	住宅	170.00	95.0	161.50	1,410	227,715	1.0	227,715
							1.0	227,715
～

計		850.00	90.0	765.00		1,219,240		2,825,740
								897,940

⑨年額支払賃料	1,219,240 円　×　12ヶ月　＝　 14,630,880 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 765.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 550,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,181,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 784,284 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,901,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,825,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 897,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 218,635 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,146,876 円　　　　（　 35,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-603	1,405 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.5]	100 [100.0]	1,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,428 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-403	1,328 ( 1,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,458
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	765,000 円	153,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,568,568 円	15,685,680　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,300,500 円	153,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,065,768 円　（　　　　　　 9,433 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	153,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,149,400 円（　　　　　 21,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,146,876 円
②総費用	4,065,768 円
③純収益　①－②	11,081,108 円
④建物等に帰属する純収益	9,149,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,931,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,845,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,283 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,148,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡南 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 5-4

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　古川　一哉

TEL.

鑑定評価額

53,900,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区警弥郷１丁目２３番５｢警弥郷１－１７－１３｣				②地積　(㎡)	431 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種20m (90,200)
	不整形 1:2.5	診療所ＲＣ2	小売店舗、診療所等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西8m市道、背面道	水道、ガス、下水	井尻 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 110 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

井尻駅　南西方

2.7km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

南区南部に位置する店舗や店舗兼共同住宅、医院等が混在する近隣型の商業地域である。周辺は既成住宅地域が
形成され背後人口に恵まれており、当分の間現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね福岡市南区及び隣接する周辺市等の近隣型の商業地域等の範囲。主たる需要者は小売店舗等の事業者
や収益物件を求める不動産業者等の法人である。一定の背後人口を有する近隣型の商業地域として商況も安定しており
、需要は安定的である。なお、需要の中心となる価格帯は、規模によって異なり見いだすことができない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に存する対象標準地と類似性が高い取引事例を収集して求めたものであり、その中で規範性に
優る事例により決定されたもので、信頼性を有する。収益価格は想定要素を多く含み、それらを保守的に判断した結果
、比準価格と比較して低位に試算されたと判断される。本件では、より市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格
を参酌のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 177,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[105.0]

100
[135.7]

[ 97.9]
100

124,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南区の人口は県全体を上回る上昇傾向にあり
、かつ高齢化率も比較的低く、地価は上がり
きった地域も認められるものの、依然として
上昇傾向にある。

郊外の近隣型商業地域で、安定的な背後人口
による商業地としての土地需要が認められ、
地価は上昇傾向にある。

特に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南４Ｋ -1008	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	南16m県道、北西4m、角地		近商高度地区2種20m (100,200)
b	福岡南４Ｋ -1403	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	東8m県道、中間画地		近商高度2種最高20m (90,200)
c	那珂川４Ｋ -707	那珂川市		更地	（　）	不整形	東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	那珂川３ＣＤＨ -1	那珂川市		建付地	（　）	台形	西22m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,693	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.4]	125,399	100 [ 104.0]	120,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 152,100	100 [ 110.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	164,301	100 [ 115.0]	142,870		140,000
c	(　 ) 105,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	141,165	100 [ 101.9]	138,533		136,000
d	(　 ) 120,109	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,872	100 [ 106.0]	115,917		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	買進み	％／月 +0.14	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

福岡南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,141,887	4,064,282	11,077,605	9,149,400	1,928,205	（　0.9556） 1,842,593	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	46,064,825 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	ＲＣ5	850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種20m	90 ％	200 ％	200 ％	431 ㎡	14.0 m x 34.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：住戸（２ＬＤＫタイプ、約５４㎡，計１２戸）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的なレンタブル比を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	70.0	119.00	2,700	321,300	6.0	1,927,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	170.00	95.0	161.50	1,375	222,063	2.0	444,126
							1.0	222,063
3～ 3	住宅	170.00	95.0	161.50	1,375	222,063	2.0	444,126
							1.0	222,063
4～ 4	住宅	170.00	95.0	161.50	1,412	228,038	2.0	456,076
							1.0	228,038
5～ 5	住宅	170.00	95.0	161.50	1,412	228,038	2.0	456,076
							1.0	228,038

計		850.00	90.0	765.00		1,221,502		3,728,204
								900,202

⑨年額支払賃料	1,221,502 円　×　12ヶ月　＝　 14,658,024 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 765.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 550,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,500 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 462,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,208,824 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 462,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 783,541 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,887,283 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,728,204 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,418 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 900,202 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 219,186 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,141,887 円　　　　（　 35,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-601	1,755 ( 1,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,463	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,375 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-806	1,707 ( 1,707)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,366
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	765,000 円	153,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,567,082 円	15,670,824　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,300,500 円	153,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,064,282 円　（　　　　　　 9,430 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	153,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,149,400 円（　　　　　 21,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,141,887 円
②総費用	4,064,282 円
③純収益　①－②	11,077,605 円
④建物等に帰属する純収益	9,149,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,928,205 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,842,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,275 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,064,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）