別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡南 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -32 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　綾部　圭太   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区西長住２丁目２６４番１２ ｢西長住２－２３－１６｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、診療所等 が混在する住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 高宮 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 高宮駅　南西方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の既存住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。周辺では依然として建売分譲等の新 規分譲もみられ、南区ほぼ全域の旺盛な住宅需要により、地価水準は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区及び隣接する城南区の住宅地域の範囲で、需要者の中心は、福岡市中心部等へ通勤するエンドユー ザーである給与所得者が主となる。近隣地域は鉄道駅徒歩圏外の既存住宅地域であるが、住宅需要は底堅く地価は上昇 傾向である。市場の中心価格帯は、土地で１５～２０百万円前後程度であり、新築戸建分譲においては４０百万円前後 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅、診療所等が混在する住宅地域である。比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存する 住宅地の取引事例を収集・選択し、適切な補修正により求めた。一方、近隣地域は第１種低層住居専用地域に属してお り、自己所有の戸建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。従っ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    194,000 円／㎡ [105.7] 100 100 [100.0] 100 [142.9] [100.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市南区の人口は増加傾向で推移している 。不動産取引件数はコロナ禍以前との比較に おいても増加しており不動産市況は堅調であ る。 価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない 。南区郊外の住宅地域である。画地規模が小 さく値頃感から地価上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％