別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
福岡南 -24 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 -24 福岡県 福岡第5 氏名  不動産鑑定士 井上 真輔   TEL.
鑑定評価額 72,400,000 円  1㎡当たりの価格 285,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
215,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
福岡市南区市崎1丁目120番
「市崎1-8-20」
②地積
 (㎡)
254  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)




1.2:1
住宅

S2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
南西5.8m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾

720m
(2)



①範囲 東   150 m、西   100 m、南    50 m、北   150 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
品等の高い戸建住宅地

5.8m市道 交通

施設
西鉄平尾駅南西方

720m
法令

規制
1低専
(50,80)


⑤地域要因の将
 来予測
南区にあって品等の高い住宅地で、良好な交通利便性とも相俟って需要は堅調に推移。コロナ禍により価格目線
が下がっていた状況も看取されたものの、現下の金融環境とも相俟って上昇傾向での推移を予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           285,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市南区北部及び中央区南西部の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅取得目的の個人が
中心で、ハウスビルダーや転売目的の不動産業者の需要も期待できる。現下の金融環境を背景に、福岡市の人口増加の
動きとも相俟って、住宅需要は堅調に推移、一時的にコロナ禍の影響も認められたが現在は和らぎつつある。地価は、
区画細分化等により単価が高いものも散見されるが坪95万円前後、標準的画地で総額7千万円程度を示している。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
点在するアパート等の収益物件は、税金対策等といった土地本来の最有効使用の観点とは別個の動機等により建築され
たものも多く、経済合理性に合致した賃料水準が形成されていないのが実情である。かかる中、戸建住宅等が取引の主
体で、収益性よりも快適性を旨とする地域的特性にも鑑み、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を中心に
、周辺地域の需要動向等も斟酌して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          268,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍の影響は和らぎつつあり、現下の金
融環境等を背景に、福岡市の成長性とも相俟
って、住宅需要は堅調に推移している。


上記要因等を背景に、不動産需要は堅調に推
移。コロナ禍による影響は和らぎつつあり、
前記立地条件とも相俟って、地価は増加基調
を辿っている。

個別的要因に変動は無い。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.3 %  %
3 試算価格算定内訳 福岡南 -24 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 福岡南3C

-1207
福岡市南区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 東6.1m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
b 福岡南4K

-2
福岡市南区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
南西6m、角地




1低専

(60,80)
c 福岡南4K

-405
福岡市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北東6m市道、
南西4m、
二方路



1低専
風致地区
(60,80)
d 福岡南4K
DH
-4
福岡市南区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5.9m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
e 福岡南4K

-407
福岡市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 西5.5m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
212,361  
100
[ 100.0]
[ 108.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

229,350 
100
[  72.0]

318,542 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

319,000 
b (            
185,016  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

186,453 
100
[  67.7]

275,411 

275,000 
c (            
144,576  
100
[ 100.0]
[ 110.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

157,459 
100
[  63.4]

248,358 

248,000 
d (            
170,828  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

174,586 
100
[  61.6]

283,419 

283,000 
e (            
174,422  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

183,143 
100
[  60.3]

303,720 

304,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.67 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.54 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     -28.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -12.0 環境     -28.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.54 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.0 環境     -33.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -10.0 環境     -33.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     285,000 円/㎡]  



福岡南 -24 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で適切な資料の把握が困難であるため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
当該地域の標準的使用は戸建住宅であるが、賃貸取引は殆ど見受けられない状況であり、戸建住宅用の賃貸市場
は未成熟。従って、経済合理性にかなった賃貸条件を想定することができず収益価格は採用できなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
福岡南 -24 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 -24 福岡県 福岡第5 氏名  不動産鑑定士 川村 勇人   TEL.
鑑定評価額 72,400,000 円  1㎡当たりの価格 285,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
215,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
福岡市南区市崎1丁目120番
「市崎1-8-20」
②地積
 (㎡)
254  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)




1.2:1
住宅

S2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
南西5.8m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾

720m
(2)



①範囲 東   150 m、西   100 m、南    50 m、北   150 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

5.8m市道 交通

施設
西鉄平尾駅 南西方

720m
法令

規制
1低専
(50,80)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、居住環境に優れた戸建住宅を主体とした住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予
測する。地価水準は、住宅地需要が増加していることから、当面上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           285,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線沿線等で、南区北部、中央区南部等の住宅地域の圏域。需要者の中心は、高所得層の
居住者や不動産事業者が主体である。低金利等の金融環境や住宅税制を背景に、都心等との接近性や居住環境に優れ、
希少性を有する住宅地として需要が一段と増加しており、地価は再び上昇傾向を強めている。取引される価格帯は規模
にもよるが、土地は7000万円台程度までが需要の中心と思われる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自己使用目的の取引を主体として価格形成がなされる居住快適性を重視する戸建住宅地域であり、また、公法上の制限
から賃貸用住宅の想定に経済合理性がないため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性が高い取引事例から試算
され、市場実態を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格について価格形成要因の変動状況を分析・検討の上、
鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          268,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利や住宅税制等良好な住宅取得環境が続
く中、コロナ禍による住み替え需要の増加も
あって、南区における住宅需要は増加傾向に
ある。

利便性、居住環境に優れた住宅地域であり、
供給が少なく、希少性を有することから需要
が一段と増加し、地価上昇幅が拡大した。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.3 %  %
3 試算価格算定内訳 福岡南 -24 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 福岡南4K

-501
福岡市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東7.7m市道
、中間画地




1中専
高度地区2種15m
(60,150)
b 福岡南3C

-1207
福岡市南区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 東6.1m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
c 福岡南4K

-2
福岡市南区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
南西6m、角地




1低専

(60,80)
d 福岡南4K
DH
-4
福岡市南区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5.9m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
272,020  
100
[ 100.0]
[ 107.2]
100
100
[   /  ]
100
[  97.0]

300,624 
100
[ 106.1]

283,340 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

283,000 
b (            
212,361  
100
[ 100.0]
[ 108.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

229,350 
100
[  80.0]

286,688 

287,000 
c (            
185,016  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

186,453 
100
[  62.4]

298,803 

299,000 
d (            
170,828  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

174,586 
100
[  61.1]

285,738 

286,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.80 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.67 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.54 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -35.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.54 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     -35.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     285,000 円/㎡]  



福岡南 -24 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準地が存する近隣地域においては賃貸用住宅も見られるが、収益性よりも居住快適性を重視して価格が形成さ
れる住宅地域であり、また、公法上の規制から賃貸用住宅の想定に経済合理性がないため、収益還元法は非適用
とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ