鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南４Ｋ -1203	福岡市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南西5m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡南４Ｋ -1202	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡南４Ｋ -411	福岡市南区		建付地	（　）	台形	南6m市道、南西4m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
d	福岡南４Ｋ -413	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南東6m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
e	福岡南４Ｋ -921	福岡市南区		底地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,191	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	233,207	100 [ 105.6]	220,840	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 240,390	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	253,852	100 [ 112.6]	225,446		225,000
c	(　 ) 221,755	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	227,353	100 [ 101.9]	223,114		223,000
d	(　 ) 203,961	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	207,525	100 [ 93.1]	222,905		223,000
e	(　 172,555) 172,555	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	180,665	100 [ 82.3]	219,520		220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 223,000 円／㎡]

福岡南 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,773,410	514,200	2,259,210	1,316,640	942,570	（　0.9760） 919,948	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	23,588,410 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	136 ㎡	9.3 m x 14.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２階とも１ＤＫ約３４㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,680	117,600	1.0	117,600
							1.0	117,600
2～ 2	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,720	120,400	1.0	120,400
							1.0	120,400
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		238,000		238,000
								238,000

⑨年額支払賃料	238,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,856,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,856,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,713,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	238,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 238,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,949 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,773,410 円　　　　（　 20,393 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-1	1,787 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,758 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-803	1,738 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,810
c	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-802	1,650 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,701

福岡南 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,200 円	20,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	142,800 円	2,856,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,800 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,200 円　（　　　　　　 3,781 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,316,640 円（　　　　　 9,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,773,410 円
②総費用	514,200 円
③純収益　①－②	2,259,210 円
④建物等に帰属する純収益	1,316,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	942,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	919,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,588,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡南 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 -23

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　川村　勇人

TEL.

鑑定評価額

29,900,000 円

１㎡当たりの価格

220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区塩原１丁目２７１番｢塩原１－２８－１２｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1:1.5	住宅Ｓ2	小規模の住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	大橋 820m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

大橋駅　北東方

820m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小規模な戸建住宅、アパート等が混在する既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持す
ると予測する。地価水準は、住宅地需要が増加していることから、当面上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 223,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西鉄天神大牟田線沿線等で、南区東部、博多区中西部等の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡都心
部等へ通勤する個人エンドユーザー、不動産事業者が主体である。低金利等の金融環境や住宅税制を背景に、コロナ禍
による住み替え需要の増加もあって、都心等との接近性に優れた利便性の良い住宅地の需要が増加しており、地価は再
び上昇傾向を強めている。取引される価格帯は規模にもよるが、土地は５０００万円程度までが需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映している。収益価格は標準地に最有効使用の賃貸用
建物の建設を想定して求めたもので、収益性を反映しているが、敷地規模による制約に加え、算定項目の想定等に不確
実性を多く含むため、価格の精度が劣る。よって、市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、更に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 194,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[ 93.0]

[100.0]
100

220,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や住宅税制等良好な住宅取得環境が続
く中、コロナ禍による住み替え需要の増加も
あって、南区における住宅需要は増加傾向に
ある。

西鉄・ＪＲの双方利用可能な利便性に優れた
住宅地域として選好性が高く、需要の高まり
から、住宅用地需給が逼迫気味で、地価上昇
幅が大きく拡大。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南４Ｋ -608	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	東4.5m市道、中間画地		２住居 (70,180)
b	福岡南４Ｋ -906	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西22m県道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡南４Ｋ -411	福岡市南区		建付地	（　）	台形	南6m市道、南西4m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
d	福岡南３Ｃ -525	福岡市南区		更地	（　）	不整形	北東4.1m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,164)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,189	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	330,111	100 [ 138.7]	238,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	238,000
b	(　 ) 150,058	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,362	100 [ 76.3]	208,862		209,000
c	(　 ) 221,755	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	227,353	100 [ 101.0]	225,102		225,000
d	(　 ) 228,008	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,408	100 [ 108.7]	220,247		220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 223,000 円／㎡]

福岡南 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,716,310	511,260	2,205,050	1,316,640	888,410	（　0.9760） 867,088	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	22,233,026 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	136 ㎡	9.3 m x 14.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約３５㎡）４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,650	115,500	1.0	115,500
							1.0	115,500
2～	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,680	117,600	1.0	117,600
							1.0	117,600
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		233,100		233,100
								233,100

⑨年額支払賃料	233,100 円　×　12ヶ月　＝　 2,797,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	収支通り抜け処理をするものとして、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,797,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 139,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,657,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 233,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,756 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,716,310 円　　　　（　 19,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-803	1,977 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,743	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,717 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-804	1,843 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	1,696
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,200 円	20,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	139,860 円	2,797,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,800 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 511,260 円　（　　　　　　 3,759 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,316,640 円（　　　　　 9,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,716,310 円
②総費用	511,260 円
③純収益　①－②	2,205,050 円
④建物等に帰属する純収益	1,316,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	888,410 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	867,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,376 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,233,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）